Bulgaristan'da gayrimenkul satın almak son yıllarda İsrailliler arasında en popüler yatırım seçeneklerinden biri haline geldi. — Ve bu da tesadüf değil. Tel Aviv'den iki saatlik bir direkt uçuş, fiyatları İsrail'deki fiyatlardan çok daha ucuza başlayan, uygun vergi kanunları ve 2026 yılından itibaren resmi Euro parası — bu, para biriminin tamamen riskini ortadan kaldıran bir durum. Bu rehberde, bu sürecin tam olarak nasıl işlediğini, ne kadar maliyet gerektirdiğini ve yaygın hatalardan nasıl kaçınılacağını ayrıntılı olarak anlatacağız — deneyimden Bulgaria Estate, 1999 yılından bu yana faaliyet gösteren Wernava'da yetkili bir emlak ajansı.
İsrailliler Bulgaristan'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet — Her İsrailli, kişisel adına Bulgaristan'da bir daire satın alabilir; hiçbir kısıtlama söz konusu değildir. Daireler, ofisler ve binalardaki mülkler, Bulgar vatandaşları gibi doğrudan alıcı adına kayıtlıdır.
Tek fark,Toprak: AB vatandaşları olmayan vatandaşlar, kendi adlarına toprak satın alamıyorlar. Çözüm basit, tamamen yasal ve çok yaygındır: Bulgar bir şirket (yerel anonim şirket — EOOD) kurulur; bu şirket, toprağın sahibi olur. Kayıt işlemi birkaç gün sürer ve sadece birkaç yüz avro tutar. Yani: Deniz manzaralı bir daire — doğrudan sizin adınıza; bir bahçeli villaya — yerel bir şirket aracılığıyla.
Neden özellikle Bulgaristan — ve neden şimdi?
- 1 Ocak 2026'dan itibaren Euro: Bulgaristan resmi olarak Euro Grubu'na katıldı. Fiyatlar, kontratlar ve ipotekler — hepsi Euro'da, para riski olmadan ve döviz kurlarındaki ücretler dahil.
- Uygun fiyatlar: Varna'da ortalama fiyat — 2026 başlarında metrekare başına yaklaşık 1.900 Euro. Denizin yakınında 3 yatak odalı kaliteli bir daire, Gökçeada'daki bir daireye ödenen peşinat gibi bir rakama denk geliyor.
- Rahat vergilendirme: Sadece 10% TL'lik düz bir kira vergisi — Avrupa'nın en düşükleri; yaklaşık 3 TL'lik şehir satın alma vergisi%; standart bir daire için yıllık 100-400 Euro aralığında kira bedeli.
- İsrail'e yakınlık: Tel Aviv'den Varna ve Sofya'ya doğrudan uçuşlar, sadece iki saat sürer — bir hafta sonuna gidebilirsiniz.
- Tam bir yasal koruma: Birleşik Avrupa Birliği ülkesi, düzenlenmiş taşınmaz tescili (tabu) ve düzenlenmiş noter sistemiyle donatılmıştır.
Satın alma süreci adım adım
1. Hedef ve bütçe belirleme
Tatil evi mi, kiralık yatırım mı yoksa yer değiştirme mi? Amaca göre konum ve konut türü belirlenir. Bir incelemeye başlamak önerilir. Varna ve bölgede satılık gayrimenkuller.
2. Gezi ve mülk seçimi
Birkaç gün içinde sayısız ziyaretçi toplayabilirsiniz. Seçim yapıldıktan sonra, 1.000–2.000 avroluk bir rezervasyon sözleşmesi imzalanır ve mülk piyasadan çekilir.
3. Ön sözleşme ve yasal denetim
Ön sözleşme bir fiyat, ödeme planı ve tamamlanma tarihini belirler; bu aşamada genellikle %-30 ödeme yapılır%. Aynı zamanda tam bir yasal inceleme gerçekleştirilir: mülk değerinin doğruluk kontrolü, tapu kaydındaki ipotek ve mortgage incelemesi, ve inşaat izinlerinin doğruluk kontrolü.
4. Noter huzurunda imzalanması ve mülkiyetin devri
Mülkiyet devralınır Noter kağıdı Yerel bir noteri huzuruna sunulur ve Tapu Sicili'nde kaydolur — bu Bulgaristan'daki Tapu Sicili ile aynıdır. Genellikle aynı gün içinde kayıtlı sahipleriniz olursunuz.
5. Ayrıca uzaktan da yapılabilir
Bulgaristan Büyükelçiliği'nde veya Apostil'de onaylanmış bir yetki belgesi ile, hiç uçuş yapmadan tüm işlemleri tamamlamak mümkündür.
Ne kadara mal oluyor? Tüm vergiler ve masraflar
Gayrimenkul fiyatının ötesinde, yaklaşık olarak şu kalemleri de finanse etmek gerekiyor:4%–6% yan maliyet:
- Şehir içi satın alma vergisi: Gayrimenkulün yaklaşık %3%'ü (Varna — yaklaşık %3%).
- Avukat ücreti: Yasal olarak düzenlenmiş merdivenler, genellikle yüzlerce ila binlerce avro arasında değişir.
- Üyelik ücreti: Fiyatın %0.1%'i.
- Araştırma ve hukuki destek ücreti: 2,5%–3 arası standart bir acentelik ücreti%; bağımsız bir hukuksal inceleme ise yaklaşık 500 Euro civarında.
Dikkat: Bulgaristan'da birinci derece yakın akraba arasında miras vergisi yoktur ve gayrimenkule yönelik yıllık “zenginlik vergisi” yoktur.
İsrailli alıcıların sık yaptığı hatalar — ve bunları nasıl önleyebiliriz
- Hukuki incelemeyi ihmal etmek. Asla mülkiyetin ve izinlerin tam olarak doğrulandığına dair bir onay alınmadan teminat ödemeyin.
- “Kağıt üzerinde” savunmasız olarak satın almak. İnşaatın erken aşamalarında (Act 14) yapılan satın alımlar 10%–20% daha ucuzdur, ancak ödeme planı inşaatın aşamalarına göre düzenlenmelidir (Act 15, Act 16 — yerel Form 4).
- Yönetim ücretlerini yok sayın. Kapalı sitelerde yıllık aidat vardır; imzalamadan önce metrekare başına düşen tutarı kontrol edin.
- Yetkili yerel bir ajans olmadan çalışmak. Yerel bir ajans gerçek fiyatları ve güvenilir müteahhitleri bilir; müzakerelerde sizin yanınızda yer alır.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul satın almak oturma izni veya vize sağlar mı?
Otomatik olarak değil, ancak mülk sahibi olmak uzun süreli vize ve oturum izin başvurularını güçlendirir.
İşlem ne kadar sürüyor?
Hazır daire satın alma — genellikle rezervasyondan noter senedine kadar 2–4 hafta sürer.
Bulgaristan'da konut kredisi alabilir miyim?
Yerel bankalar bazı durumlarda yabancılara da birlik içindeki en düşük faiz oranlarıyla, yani yaklaşık yüzde 2,6%–4% oranında finansman sunmaktadır. İsrailli alıcıların çoğunluğu öz sermaye ile veya İsrail'den sağlanan finansmanla ödeme yapmaktadır.
Uzaktan mülk yönetimi nasıl olacak?
Varlık yönetimi departmanına sahip bir ajans; kiralama, tahsilat, bakım ve cari ödemelerle ilgilenir — siz bir rapor alırsınız, mülkünüz sizin için çalışır.
Başlamaya hazır mısınız?
Takım Bulgaria Estate 1999'dan beri uluslararası alıcılara rehberlik ediyoruz — ilk vizörden noter senedine kadar, satın alma sonrası yönetim ve kiralama dahil. Ofisimiz Varna'nın merkezinde, Katedral'e birkaç adım uzaklıktadır. Ücretsiz ilk danışmanlık için bizimle iletişime geçin veya şuradan başlayın:Web sitesinde satışa sunulan mülkler.
