„Lehine“ и „karşı“ Bir gayrimenkulün vergi değerinden alım-satım işleminin beyan edilmesi. Bulgaristan’da, bir gayrimenkulün her zaman piyasa değerinden daha düşük olan vergi değerinden alım-satım işlemini gerçekleştirmek tamamen yasaldır. Aslında yasadışı olan şey, gayrimenkulü vergi değerinden sattığınızı veya satın aldığınızı beyan edip, fiilen daha fazla para almanız veya vermenizdir. Bu durum vergi dolandırıcılığı olarak kabul edilir ve kanunların yaptırımlarına maruz kalırsınız; çünkü çoğu durumda bu, büyük miktarda vergi kaçakçılığı olarak değerlendirilir. Bunun büyük miktarda vergi kaçırma olarak kabul edilip edilmeyeceğine ilişkin eşik tutar 3.000 BGN’dir. Mevcut konut fiyatları göz önüne alındığında, bu durum çoğu durumda geçerlidir.
Meclis, gelirlerin gizlenmesinin yanı sıra, bu tür davranışların şirketler tarafından kâr vergisi ve KDV gibi diğer vergi türlerinin ödenmemesine de yol açabileceğini değerlendirmiştir.
İşlem tarafları, fonların kaynağının araştırılması, yolsuzluk, kara para aklama, nüfuz ticareti vb. konularda da risk altında kalabilirler.
Ülkemizde en güncel ve kamuoyunda büyük yankı uyandıran örnek, „Apartman Skandalı“dır Ülkedeki önde gelen partilerden birinin iktidarının son dönemlerinde, partinin önde gelen yetkililerinin pahalı ve lüks gayrimenkulleri piyasa fiyatlarının kat kat altında satın aldıkları ortaya çıkmıştı. Benzer bir işlemde, bu kez arsa satışıyla ilgili olarak, cumhuriyetin eski başsavcılarından biri bile bu olaya karışmıştı. „Apartman Skandalı“na karışanların çoğu aslında hukukçulardır; bu da, her türlü sorunda kendilerini „paçayı kurtaracak“ yasal boşluklar olduğunu bizzat bildikleri anlamına gelir. Ve belli ki haklıydılar – hiçbiri, yasaya göre 1 ila 6 yıl hapis cezası veya 2000 leva’ya kadar para cezası olan cezayı almadı. En azından böyle bir haber duyulmadı… Büyük olasılıkla, çünkü yasada herkesin bilmediği ve bazılarının yararlandığı başka boşluklar da var. Bunlardan biri KDV Kanunu’ndadır; bu hüküm, belirli koşullar altında müteahhidin hizmeti maliyet bedeli üzerinden satmasına izin verir ve bu da gayrimenkuller söz konusu olduğunda vergi değerinin altına bile düşebilir.
Bilmemiz gereken önemli bir nokta
„Apartman Skandalı“, 2011 yılında Noterler ve Noterlik Faaliyetleri Kanunu’nda yapılan bir değişiklikle, her noterin işlem taraflarından, gayrimenkul işleminin gerçek fiyatının bu olduğu yönünde bir beyanname imzalamalarını talep etmesi gerektiği hükmü getirilmişti. Böylece, vergi değerine göre gayrimenkul alım-satımına katılanların bir kısmı, bir başka olası suç varsayımıyla, yani içeriği gerçeğe aykırı bir belgeyi imzalamakla suçlanabilir duruma düştü. Vergi değerine göre gayrimenkul alım satım işlemlerinin yaygın olarak uygulanması, çoğu insan için önemsiz olmayan, binlerce levaya varan meblağların tasarruf edilmesiyle ilgilidir.
İşte birkaç örnek. Eğer toplam tutarı ödemeniz gerekiyorsa, belediye vergisi, noter ücreti ve tapu tescil ücretinin toplamı, yaklaşık 100.000 avro değerindeki Sofya'daki eski yapılı iki odalı panel apartman dairesi için yaklaşık 7.200 lev olacaktır. Eğer 100.000 avro yerine 100.000 lev beyan ederseniz, aynı vergi ve harçlar için masraf yaklaşık 4.000 lev’e düşer, ki bu da hiç de az bir miktar değildir. Eğer gayrimenkulün vergi değeri 50.000 lev ise ve siz bu vergi değeri üzerinden bir işlem yaparsanız, ödenecek vergi ve harçlar 2.000 lev'in biraz üzerinde olacaktır ki bu da kabul edilebilir bir rakamdır. Artık ödenmesi gereken tutarları doğru bir şekilde hesaplamanıza olanak tanıyan çevrimiçi hesaplayıcılar mevcuttur.
Vergi değeri ile piyasa fiyatı arasındaki fark nedir?
Vergi değeri, işlemle ilgili noter ücretlerinin hesaplandığı yasal asgari tutardır ve söz konusu gayrimenkul için ödenmesi gereken verginin belirlenmesinde esas alınan temeldir. Nadiren de olsa, gayrimenkulün satış fiyatı vergi değerinin altında olduğunda, noter ücreti daha yüksek olan tutar üzerinden hesaplanır. Piyasa fiyatı ise, belirli bir gayrimenkulün alım-satım işleminin gerçekçi bir şekilde gerçekleştirilebileceği tutardır.
Her şeyi öderseniz ne kazanırsınız?
Kısaca cevap şudur: Gelecekte yaşayabileceğiniz sıkıntıları, sorunları ve muhtemel bir anlaşma bozulmasını önlersiniz; bu durum, sizin için önemli kayıplara yol açabilir. İşte bunun hangi durumlarda gerçekleşebileceği.
Riskli durumların çoğu gayrimenkul alıcısı için geçerlidir. Bu nedenle, satıcı tarafından resmi masrafların paylaşılması şartıyla, noter huzurunda vergi değerine göre bir işlem yapılması önerisi gelirse, alıcı bu teklifi kolayca kabul etmemelidir. En sık karşılaşılan tehditlerden biri, satıcının daha sonra ortaya çıkabilecek gizli alacaklıları ve örneğin vergi dairesine olan ödenmemiş borçlarıdır. Bu iki durum, işlemin feshedilmesi için yeterlidir; bu durumda alıcı, gayrimenkul için yalnızca resmi olarak (belgelere dayalı olarak) ödenen bedeli talep edebilir. Böylece pratikte hem gayrimenkulünden hem de birikimlerinin büyük bir kısmından mahrum kalabilir.
Satıcı için de bazı tuzaklar vardır. Kiminle karşı karşıya kalacağı asla belli olmaz; bazı vicdansız alıcılar, belgelerde belirtilen tutarı banka havalesiyle ödedikten sonra geri kalan kısmını ödemeyi „unutabilir“. Böylece belgeler üzerinde her şey tam anlamıyla usulüne uygun görünürken, satıcı haklarını korumak için çaresiz kalır. Bu, noterlerin bile size yardımcı olamayacağı bir durumdur; çünkü noterler belgeleri teknik ve hukuki açıdan kontrol eder ve yalnızca ödeme belgesini talep eder. Sözlü anlaşmalar ise yalnızca işlemin tarafları arasında kalır.
Nakit ödeme de gelecekte sorunlara yol açma riski taşır. Avrupa, tüm üye ülkeler için 10.000 avronun üzerindeki nakit ödemeleri yasaklamayı değerlendirirken, ülkemizde bu sınır hâlâ 10.000 levdir. Yakalanırsanız, cezalar 25 %'den başlar. Hangi durumda daha fazla kaybedeceğinizi bir düşünün: vergilerinizi ve harçlarınızı ödeyerek mi, yoksa yasadışı olarak nakit ödenen tutarın üzerinden ödeme yaparak mı? Bu retorik bir sorudur. Yine de, büyük çoğunluk işlemlerini vergi değerine göre beyan etmeyi ve vergi ve harçlardan tasarruf etmeyi tercih ediyor.
Vergi değerlemesi işleminde ortaya çıkabilecek olası sorunlardan nasıl korunabilirsiniz?
Her şeye rağmen cesaretiniz gerçek tehditlerden daha büyükse, gelecekteki sorunlara karşı en azından kısmen kendinizi güvence altına almanın bir yolu vardır. Bu yollardan biri, noter tarafından satış sözleşmesine, gelecekteki sorunlar ve kredi ve/veya satıcının vergi yükümlülükleri, bu da sözleşmenin feshine yol açabilir. Ancak şunu unutmayın ki, sözleşmenizde ne tür cezai tazminatlar belirtilmiş olursa olsun, iş o noktaya gelirse, tam olarak ne kadar cezai tazminat alacağınızı belirleyecek olan mahkeme olacaktır. Son söz mahkemeye aittir. O halde, göğsünüze tükürün ve beşe kadar sayın… beş yıl – işte bu, bu sürenin ardından ortaya çıkabilecek her türlü yükümlülüğün zamanaşımına uğrayacağı süredir.
Satıcının alacaklılarının ortaya çıkması, ortaya çıkabilecek ve anlaşmanın feshine yol açabilecek tek durum değildir. Sorunlar, genellikle eşlerden birinin diğerinin bilgisi dışında satış yapması durumunda da ortaya çıkar (özellikle karma evliliklerde). Mirasçı belgesi üzerinde adı geçmeyen bir mirasçının ortaya çıkması da olasıdır. Uygulamada görüldüğü üzere, hata yatırımcıdan da kaynaklanabilir ve yatırımcı, mülk sahiplerinden birine tazminat olarak tahsis edilmiş bir gayrimenkulü size satabilir.
Sonuçta karar size kalmış. Ancak uzmanlar, risk almamanızı tavsiye ediyor; çünkü kendi deneyimlerinde bu konuda pek çok olumsuz örnek var. Yine de birkaç bin leva tasarruf etmeye karar verirseniz – ki bu ciddi bir neden – en azından önceden araştırma yaparak, uzmanlara güvenerek ve sözleşmeye koruyucu hükümler ekleyerek olası gelecekteki sorunlara karşı kendinizi mümkün olduğunca güvence altına almaya çalışın.
Bu makaledeki bilgiler hukuki tavsiye niteliğinde değildir; güncel bilgiler için lütfen bir avukata danışınız.
Yazar: realistimo.com
