5-те най-често срещани грешки при покупка на недвижимо имущество.
Капарираме, преди да сме получили предварително одобрение за ипотечен кредит, респективно преди да се запознаем с условията за отпускането му
Много купувачи правят грешката да търсят свое жилище, преди да се срещнат с ипотечни кредитори (банки) и да се запознаят предварително дали ще бъдат одобрени за бъдещ кредит и каква сума може да им бъде отпусната. По този начин можем да се ориентираме към имот, който не можем да си позволим или закупуването му би затегнало личния бюджет до степен, причиняваща огромни неудобства. Не са изключени случаите, в които да сключите договор за имот, а отказът на банката да го финансира, да доведе до разваляне на договора от продавача и да ви изправи пред неприятна ситуация, в която губите заплатеното капаро и оставате без имот.
Последици: Закупуваме имот, който не можем да си позволим; поставени сме в неизпълнение за плащане и продавачът разваля договора, а ние оставаме без имот и без капаро.
Съвет: Преди да се влюбите в този великолепен имот на вашите мечти, уверете се, че сте получили предварително одобрение. Изисквайте предварително писмено одобрение за размер, който може да ви бъде отпуснат, преди да платите “капаро”. Уверете се, че имате отговор на поставените по-долу въпроси. Преди да търсите имот, направете така, че да получавате добри предложения, като се погрижите за своя кредитен рейтинг.
Причините за грешката:
1. Вярваме на устни договорки с банката, но впоследствие нещата се променят
Много купуващи правят грешката да търсят и капарират имот преди да са получили предварително писмено одобрение за максималната сума, която банкова институция може да ви отпусне като ипотечен кредит. Няма да излъжем, ако споделим, че в голяма част от случаите банковите служители въвеждат купувача в заблуждение, като го уверяват, че кредитът на всяка цена ще бъде одобрен, но на първо място следва да се намери имота, да се представят документи и прочее. В действителност, за да получим конкретна оферта за кредит за даден имот, следва да предоставим на банката конкретна информация (вид, цена на имота, условия за плащане и др.), която, за да е максимално коректна офертата, трябва да е точна. Все пак, след като споделите определена информация на кредитния консултант или банковия служител, той може да ви зададе ясни параметри до каква степен биха ви отпуснали заем, в какъв размер и при какви условия. Имайте предвид, че писменото одобрение е валидно за определен срок. Става въпрос за писмено одобрение за сумата, която могат да ви отпуснат, а не за конкретна сделка и конкретен имот. Не си мислете, че ако сте говорили с банката си само преди шест месеца и ви е дадена устна уговорка, че ще ви се отпусне кредит, това е сигурно. Нещата се променят непрекъснато. Искайте писмен ангажимент от банката и при необходимост заплатете такса за това.
Информацията, която ще ви е необходима е: доходите ви, каква сума можете да инвестирате вие със свои средства за покупката (самоучастие), ценови диапазон на търсения от Вас имот, каква сума можете да отделяте за месечна вноска по вашия кредит; какъв е типът имот, който възнамерявате да купите (жилище – апартамент или къща, склад, търговско помещение), на какъв етап от строителството (завършен, на “зелено” – в процес на строителство), видът на вноските, с които желаете да погасявате кредита си (анюитентни, тоест равни или намаляващи), желаете ли да ползвате гратисен период (плащате по-малки вноски за определен период от време, които обаче покриват само лихва);
2. Не се грижим за това да получим по-добри предложения за кредит.
При отправяне на предложение от страна на банката същата разглежда Вашата кредитна надеждност, кредитната ви история. Уверете се, че не сте “лош длъжник” пред банката. Това означава да вземете предвид следните важни неща:
Кредитната ви история следва да е добра – ако сте теглили заем преди години или сте бил съдлъжник по такъв заем (разбирайте и “бърз кредит”) и същият не е погасяван в срок, поради което банката ви е осъдила и е обявила кредита за предсрочно изискуем, вашите данни се съхраняват в т.нар. Централен кредитен регистър към БНБ. Това означава, че при справка на кредитното ви досие банката ще узнае за лошата Ви кредитна история и в тази връзка може да откаже отпускане на кредит, респ. да изисква повече условия, за да отпусне такъв – например допълнително обезпечение – съдлъжник. Възможно е условията на банката да не са добри – например предлагайки по-висока лихва; наред с това банката сверява дали при теглене на кредити или при покупка на лизинг, редовно погасявате своите вноски;
Имате доказан постоянен регулярен и достатъчен доход, посредством който ще можете редовно да изплащате дълга си – банката извършва справка дали редовно получавате доход от трудово правоотношение или от самостоятелна практика; полезен би бил някой от онлайн калкулаторите, с помощта на които ще придобиете представа колко скъп имот можете да си позволите спрямо нетния ви доход и регулярните разходи, които имате всеки месец; какъвто и да е вашият доход, той не трябва да надвишава определен процент спрямо всичките ваши кредитни задължения; Това е съотношението дълг / нетен доход. Всички задължения на кандидата за кредит не трябва да надвишават 60-65% от нетния му доход при кандидатстване за ипотечен кредит:
Пример:
Едночленно семейство с нетен доход: 1500 лв.
Задължения по текущи кредити: 200 лв.
Дълг / Доход: 60%
Възможен максимален размер на вноска по нов кредит: (1 500 * 60%) – 200 = 700 лв.
***Ако очаквате повишаване на заплатата или други приходи, кандидатствайте за кредит, след като те вече са факт; ако имате нестабилни или недостатъчно доходи, може да се наложи да осигурите съдлъжник;
Вашите здравни и осигурителни вноски са редовно внасяни – презумпцията на банковите институции е, че вие, заплащайки редовно месечните си задължения към държавната хазна, сте доверен длъжник, който може да се отнася отговорно към своите периодични задължения; вноските към държавния бюджет засвидетелстват също, че в действителност извършвате трудова дейност или работа като самонаето лице; Финaнcoвитe инcтитyции пpeдпoчитaт дa oтпycĸaт ипoтeчни ĸpeдити нa онези ĸaндидaти, ĸoитo ca пoнe oт двe гoдини нa пocлeднaтa cи мecтopaбoтa. Te вяpвaт, чe xopaтa зaдъpжaли ce нa paбoтa пoвeчe oт eднa гoдинa e мнoгo пo-вepoятнo дa плaщaт внocĸитe пo ĸpeдититe cи нaвpeмe; напоследък тенденцията на банките е да извършват справка само 6 месеца назад, но не е изключено да задълбочат справките си; в тази връзка е важно навреме да държите на своите трудови и осигурителни права пред своите работодатели – това е важно; не сте задлъжняли към момента на вашата кандидатура за кредит – както споменахме по-горе банката винаги изследва съотношението нетен доход и разходи; ако вие сте задължени към редица лица, шансът ви за одобрение или добри условия драстично намалява; значителни по размер покупки са недопустими, ако сте решили да си купувате имот. Тук влизат покупките на автомобили, тегленето на потребителски краткосрочни кредити, издаването на ваше име на няколко кредитни карти и др. Това значително намалява кредитния ви рейтинг и възможността да разчитате на ипотечен кредит, освен ако не получавате изключително висок доход;
3. Изискваме оферта единствено от една банка с цел спестяване на разходи и високо доверие
Не правете грешката като разчитате на “думата” на една банка. Срещнете се с поне 3 кредитни институции и поискайте оферти от тях. Много бъдещи купувачи използват услугата на кредитни консултанти, която в повечето случаи е безплатна. Изискването на повече предложения ви дава възможност да придобиете пълна представа към кредитната политика на банките, както и шанс да изберете най-изгодната за Вас оферта. Допълнително получавате и резерван вариант, в случаите, когато една банка се “отметне” от обещанието да отпусне обещания устно кредит.
Изисквайте пълна информация за дължими такси при кандидатстване за кредит, лихви, начин на отпускане на кредита, документи и др. Обикновено банките осезаемо се различават в политиките при определяне на такси и с цел да бъдат конкурентни на пазара, те често освобождават физическите лица от разходи.
Важно е да знаете, че таксите най-общо биват еднократни и периодични; Еднократни такси са такса за разглеждане на документи, за оценка на кредитната ви история, за пазарна оценка на имот, за юридическо становище, застраховка на имот; Периодични такси са таксата за пакет от продукти и услуги, ползвани от банката, за обслужване на разплащателна сметка и на сметка за ипотечния кредит;
Трябва да имате предвид, че най-ниската лихва НЕ означава най-подходящата оферта. Затова е добре да сравните условията на поне 3 банки и да ги подредите по лихва, такси, застрахователни условия, обслужване, препоръки и др. Можете предварително да използвате портали за сравнение на кредитни продукти, за да се насочите към определени банки.
Много важно е също да изискате от банката проект на договора за кредит, който ще сключите, за да се запознаете със съдържанието му преди деня на подписване. Да видите за пръв път договора за кредит в деня на неговото сключване е грехота.
4. Не преценяваме правилно важните моменти в кредитното предложение
Когато получаваме предложение от банката, която ще финансира покупката на имот следва да обърнем внимание на:
• Какъв е максималният процент на финансиране от банката? – Обикновено банката отпуска 85 % от пазарната оценка на закупувания имот. Следва да имате предвид, че тя невинаги отговаря на цената, за която сте се уговорили с продавача и може да е по-ниска от същата. Пазарната оценка се изготвя от лицензиран оценител, с който работи банката. *Пример: Пазарна стойност на имота според оценителя: 100 000 лв. * 85% макс. % на финансиране = 85 000 лв. максимален размер на кредит, тоест трябва да осигурите 15 000 лв. Самоучастие в продажната цена. Ако обаче уговорката Ви с продавача е да заплатите 150 000 лв., а оценката ви е по-ниска – 100 000 лв., следва да осигурите самоучастие 65 000 лв. Има банки, които могат да финансират и 90 % от имота, което обаче крие определени рискове.
• По какъв начин и при какви условия банката отпуска средствата? – въпросът е изключително важен, тъй като от това зависи какво следва да преговаряте с продавача; *Пример: условие на банката е да отпуска кредита на траншове, няколко етапа, а продавачът изисква сумата накуп; банката изисква да заплаща сумите директно на продавача по банков път, докато продавачът държи на частично плащане в брой;
• Какъв е лихвеният процент по кредита и ГПР? – не бъркайте лихвеният процент с това, че представлява окончателния ви разход по кредита; често по кредита има допълнителни разходи и такси, които следва да заплащате ежемесечно – например застраховка, такса за обсулжане на сметка по кредита, разплащателна сметка и други; ГПР е много по-коректен показател, защото показва общите разходи по кредита, изразени като годишен процент от размера му.
• Възможна ли е отстъпка от лихвения процент при определени критерии? – такива обикновено са използването на продукти на банката – застраховка на недвижим имот, кредитни карти, сметка в банката и др;
• Какъв е максималният срок, за който може да ви бъде отпуснат ипотечен кредит?
Обикновено колкото по-дълъг е кредита, толкова повече лихва плащате; с намаляването на срока по кредита обаче се увеличават месечните вноски; бъдете разумни при решението за срока по кредита; по-добре по-дълъг срок, отколкото свръх обременяването ви с високи месечни такси; още повече, че винаги можете да изплатите остатъка предсрочно, без да заплащате наказателна лихва; Кредитополучателят има право частично или напълно да погасява предсрочно главницата по кредита. В този случай той заплаща комисионна в размер на 1% (един процент) върху размера на предсрочно погасената сума, ако погасяването е направено преди да са изтекли 12 месеца от от усвояване на кредита. Кредитополучателят не дължи комисионна за предсрочно погасяване, ако погасяването е направено след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му.
• Какъв е размерът на месечната ви вноска с всички включени разходи – такси по кредита и застраховки?
Банката следва да ви предостави проект на погасителния ви план;
• С какъв вид месечни вноски ще изплащаме кредита – анюитентни (равни) или намаляващи?
Намаляващите вноски са по-малко предпочитани на българския пазар като причината за това е изискването за по-високи доходи на кредиполучателя. При анюитетното плащане размерът на вноските е един и същ за целия период на кредита. При стартирането на изплащане по погасителния план с вноските ние заплащаме повече лихва, отколкото главница. Колкото повече наближава срокът на кредита, толкова повече намалява дължимата лихва. При намаляващите вноски, месечните вноски в началните месеци от кредита за значително по-високи, отколкото към края и това би могло да предизвика затруднения в погасяването им. За сметка на това обаче размерът на вноските с времето намалява, а платената на банката лихва е по-малка, тъй като принципът при този вид плащане с намаляващи вноски, е заплащане на лихвата само върху реалния остатъчен дълг месец за месец, доколкото при плащане с равни вноски разсрочено се заплаща лихвата за целия период на кредита.
• Какви са всички такси свързани с отпускането на кредита?
В определени периоди банките публикуват оферти за отпускане на кредити без допълнителни такси; стандартните дължими такси са за застраховка на имот, пазарна оценка, одобрение за кредит, усвояване на сума; някои банки премахват тези такси, но обикновено това е за сметка на по-висок лихвен процент; най-добрият начин за запознаване с всички разходи и сравнение на оферти е да прочетете формуляра за предоставяне на преддоговорна информация, който ще получите от всяка банка;
• Какви са необходимите документи, които трябва да представите?
Такива могат да бъдат удостоверение за доход от работодателя, справки от НАП за платени данъци и осигуровки, семейно положение и др.; изискват се и документи, касаещи самият имот; разгледали сме подробно въпроса за необходимите документи за сделки с имоти в статията Необходими документи при сделки с недвижими имоти – видове и процедури при издаването им.
• Колко дълго ще продължи процеса на одобрение?
Да приемем, че сте получили предварително одобрение от банката за размера на кредита, който биха ви отпуснали и вече можете да се заемете с търсенето на имот спрямо определения вече бюджет; редно е да се уверите колко време трае процесът за одобрение за отпускане на кредита за покупка на вече открит от вас имот. Това е важно, за да сте напълно наясно, когато преговаряте с продавача на избрания от Вас имот. Не е редно да заплащате капаро или да сключвате предварителен договор с продавача, при условие, че същият дължи да му заплатите 80 % от продажната цена накуп в 7-дневен срок от плащане на капарото / подписване на предварителния догоовор, а банката ви е информирала, че за одобрение е нужен 15 – дневен срок. Пропускането на този етап (предварителното информиране) може да ви постави в невъзможност да изпълните писмените си договорки с продавача, с което последният може да развали сключения договор и да задържи капарото.
• Има ли значение вида на обезпечението – тухла / панел, селска къща, ваканционен имот или парцел земя за определяне на процента на финансиране?
Имайте предвид, че ако закупувате построен имот (вече използван) пазарната оценка на същия ще бъде по – ниска, следователно ще се намали и стойността на отпуснатия от банката заем; в допълнение следва да отбележим, че банките финансират по различен начин панелно строителство и тухлено строителство;
