„За“ и „против“ изповядването на сделка на данъчна оценка. В България е напълно законно да сключите сделка по покупко-продажба на имот на данъчната му оценка, която винаги е по-ниска от пазарната. Това, което всъщност е незаконно, е да излъжете, че сте продали/купили имота на данъчна оценка, а да получите/дадете на практика повече пари. Това вече се счита за данъчна измама и попадате под ударите на закона, защото в повечето случаи се счита за укриване на данъчни задължения в големи размери. Граничната сума за това дали ще се счита за укриване на налози в големи размери е 3000 лв. При сегашните цени на жилищата, това е валидно в повечето случаи.
Освен укриване на доходи законодателят е преценил, че такъв вид поведение може да доведе и до неплащане на други видове данъци от страна на фирми, като например данък печалба и ДДС.
Участниците в сделката могат да станат уязвими и по отношение на търсене на произход на средствата, корупция, пране на пари, търговия с влияние др.
Най-пресен и получил широка обществена популярност пример у нас е аферата „Апартаментгейт“ от края на управлението на една от водещите партии в страната, когато нейни видни функционери бяха уличени, че са купили скъпи и луксозни имоти на цени в пъти по-ниски от пазарните. В подобна сделка, този път със земя, беше замесен дори и един от бившите главни прокурори на републиката. Много от хората, които бяха замесени в „Апартаментгейт“ всъщност са юристи, а това означава, че самите те знаят, че има вратички в закона, които да ги измъкнат „сухи“ в случай на усложнения от всякакъв характер. И очевидно са били прави- никой от тях не получи полагащото му се по закон наказание, което е лишаване от свобода от 1 до 6 години или глоба до 2000 лв. Поне не се е чуло… Най-вероятно, защото има други вратички в законите, които не всеки знае и които някои използват. Една от тях е в Закона за ДДС, която позволява на строителя при определени обстоятелства да продава на себестойността на услугата, което пък при имотите може да падне и под данъчната оценка.
Важно да знаем
„Апартаментгейт“ се случи цели 10 г. след като през 2011 г. беше направена поправка в Закона за нотариусите и нотариалната дейност, според който всеки нотариус трябва да изиска от двете страни по сделката подписване на декларация, че това е реалната цена на имотната сделка. Така една част от участниците в покупко-продажби на имоти на данъчна оценка бяха вкарани в още една възможна хипотеза на престъпление, а именно подписването на документ с невярно съдържание. Масовата практика на сключване на имотни сделки на данъчна оценка е свързана със спестяване на суми, които не са безразлични на повечето хора, защото се измерват с хиляди лева.
Ето няколко примера. Ако трябва да платите пълната сума, съвкупност от общински данък, нотариална такса и такса вписване в имотен регистър за двустайна панелка апартамент старо строителство в София с ориентировъчна цена 100 000 евро, то разходът ви ще е около 7200 лв. Ако вместо 100 000 евро декларирате 100 000 лева, разходът за същите данъци и такси пада на приблизително 4000 лв., което пак не е никак малко. Ако пък данъчната оценка на имота е 50 000 лв. и вие сключите сделка по данъчна оценка, дължимите данъци и такси ще са малко над 2000 лв., което е поносимо. Вече има онлайн калкулатори, които ви позволяват да се ориентирате правилно в дължимите суми.
Каква е разликата между данъчна оценка и пазарна цена
Данъчната оценка е законният минимум, върху който се изчисляват нотариалните такси по сделката и е базата въз основа на която се формира дължимия данък на конкретната недвижима собственост. В редките случаи, когато продажната цена на имота е под данъчната оценка, нотариалната такса се изчислява върху по-високата сума. А пазарната цена е сумата на която реалистично може да бъде сключена сделка за покупко-продажба на даден имот.
Какво печелите, ако платите всичко
Краткият отговор гласи: спестявате си бъдещи ядове, проблеми и евентуално разваляне на сделката, придружено със значителни загуби за вас. Ето при кои случаи може да се случи това.
Повечето рискови ситуации са за купувача на имота. Ето защо той не трябва да се съгласява с лека ръка на евентуално предложение за изповядване на сделка по данъчна оценка при нотариус, ако такова е предложено при продавача при условие за поделяне на служебните разходи. Една от най-честите заплахи са скрити кредитори на продавача, които да се появят в последствие, както и неплатени задължения към данъчните например. Тези две обстоятелства за достатъчни за разваляне на сделката, при което купувачът може да претендира само за официално /документално/ платената цена за имота. Така на практика той може да остане и без имот и без голяма част от спестяванията си.
За продавача също има подводни камъни. Човек никога не знае на кого ще попадне, а някой недобросъвестен купувач би могъл да преведе по банка парите, декларирани по документи и да „забрави“ да плати останалата част. Така документално той ще е напълно изряден, а продавачът ще е безпомощен да защити правата си. Това е ситуация, при която дори нотариусът не може да ви помогне, защото той проверява технически и правно документацията и изисква само документа за плащане. Устните уговорки остават сам между страните по сделката.
Плащането в кеш също крие рискове от бъдещи проблеми. Докато Европа обмисля забрана на плащания в брой над 10 000 евро за всички страни членки, у нас все още границата е 10 000 лв. Глобите, ако ви хванат, започват от 25 % нагоре. Помислете в кой случай ще загубите повече- ако си платите данъците и таксите, или платите върху нелегално платената в брой сума? Въпросът е риторичен. И въпреки всичко преобладаващото мнозинство предпочита да декларира сделките на данъчна оценка и да спести парите за данъци и такси.
Как да се защитите от възможни проблеми при сделка на данъчна оценка
Ако въпреки всичко смелостта ви е повече от реалните заплахи, има начин да се застраховате поне отчасти срещу бъдещи проблеми. Един от тези начини е нотариусът да включи в договора за покупко-продажба неустойки в случай на бъдещи проблеми и възникване на кредитни и/или данъчни задължения на продавача, които да доведат до разваляне на сделката. Имайте предвид обаче, че каквито и неустойки да са вписани в договора ви, ако се стигне дотам, този който ще реши какви точно неустойки да получите, е съдът. Негова е последната дума. Така че плюйте си в пазвата и бройте до пет… години- такъв е срокът, след който каквито и задължения да се появят, те имат давност.
Появата на кредитори на продавача не е единственият казус, който може да възникне и да доведе до разваляне на сделката. Проблеми се появяват често и при продажба от един от съпрузите без знанието на другия (особено, когато става въпрос за смесени бракове). Не е изключено да се появи и наследник, който не фигурира в удостоверението за наследници. Практиката показва, че грешката може да дойде и от страна на инвеститора и той да ви продаде имот, който се е полагал като обезщетение на някой от собствениците.
В крайна сметка решението е ваше. Но експертите съветват да не се рискува, защото в практиката им има не един негативен пример. Ако все пак решите да спестите няколко хиляди лева, което е сериозен мотив, опитайте се поне да се застраховате максимално от евентуални бъдещи проблеми чрез предварително проучване, доверяване на експерти и включване на предпазни клаузи в договора.
Информацията в статията не е правен съвет и за актуална информация моля свържете се с адвокат.
Автор: realistimo.com
