Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Тук ще намерите отговори на най-честите въпроси при покупка на имот във Варна и България – процедура, разходи, права на чужденците и какво се прави след сделката. Информацията е актуална към ноември 2026 г., а всички суми са в евро. За конкретния Ви случай препоръчваме консултация с наш брокер и с юрист.
КАК ДА ИЗБЕРЕТЕ ИМОТ ВЪВ ВАРНА?
Изборът на имот започва с ясна цел и реалистичен бюджет. Ето отговорите на въпросите, които купувачите ни задават най-често.
Започнете с целта: постоянно живеене, ваканционен дом или инвестиция за отдаване под наем. Целта определя квартала, вида имот и бюджета. За постоянно живеене важни са училищата, транспортът и паркирането, а за отдаване – близостта до морето, центъра или университетите. Нашите брокери предлагат безплатна консултация за избор на имот.
Разликата е главно в годишните разходи. Във ваканционен комплекс се плаща такса поддръжка за басейн, охрана и зелени площи, която се дължи дори ако не използвате имота цяла година. В обикновена жилищна сграда се плащат само разходите за етажната собственост. Попитайте за размера на таксата преди покупка.
Препоръчваме оглед на място, за да прецените квартала и самия имот. Сделката може да се сключи и чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно.
Преди сделката проверяваме документите на имота със съдействието на адвокат: собственост, тежести, кадастрални данни и строителни книжа (акт 14, 15, 16). При ново строителство работим само с доказани строители и инвеститори с дългогодишен опит.
Имате въпрос за конкретен имот или квартал? Bizimle iletişime geçin за безплатна консултация.
КАКЪВ Е ПРОЦЕСЪТ НА ПОКУПКА НА ИМОТ В БЪЛГАРИЯ?
Покупката на имот в България минава през шест основни стъпки:
- Избор и оглед на имота.
- Проверка на документите – собственост, тежести (ипотеки, възбрани), данъчна оценка и скица от кадастъра.
- Депозит и предварителен договор – имотът се спира от продажба и се уточняват цената, сроковете и начинът на плащане.
- Нотариална сделка – при нотариус по местонахождението на имота се подписва нотариален акт.
- Вписване – нотариусът вписва акта в Агенцията по вписванията, обикновено в деня на сделката.
- След сделката – прехвърляне на партидите за ток и вода, а за някои чужденци – регистрация в Булстат.
Купувачът представя лична карта или паспорт. Продавачът представя документ за собственост, скица от кадастъра и удостоверение за данъчна оценка. Страните подписват и декларации – за семейно положение и гражданство, за произхода на средствата, а продавачът – и за липса на данъчни задължения. Ако някоя от страните не може да присъства, я представлява пълномощник с нотариално заверено пълномощно.
Собствеността преминава с подписването на нотариалния акт. Вписването в Агенцията по вписванията прави придобиването противопоставимо на трети лица (чл. 113 от Закона за собствеността). Нотариусът извършва вписването сам, обикновено същия ден.
Законът не определя минимален размер – депозитът се договаря между страните и често е около 10% от цената. След плащането му продавачът спира продажбата на имота и започва подготовката на документите. Сумата се приспада от цената.
При депозит (задатък) важи чл. 93 от Закона за задълженията и договорите: ако се откаже купувачът, той губи депозита; ако се откаже продавачът, връща го в двоен размер. Точните условия се записват в договора за депозит или в предварителния договор.
Не е задължителен, но е стандартна практика и Ви защитава. В него се записват цената, срокът за нотариалната сделка, начинът на плащане и какво става при неизпълнение. При ново строителство често се плаща по схема, например около 30% при подписване и остатъка по етапи на строителството (акт 14, 15 и 16).
След покупката остават няколко практически стъпки:
Не. От 1 януари 2019 г. при покупка с нотариален акт не се подава данъчна декларация (чл. 14, ал. 3 от Закона за местните данъци и такси). Нотариусът сам уведомява общината. Годишният данък върху имота и таксата за битови отпадъци се плащат на общината, не на НАП.
Да, ако няма български ЕГН или личен номер на чужденец (ЛНЧ). Регистрацията се подава в Агенцията по вписванията в 7-дневен срок след покупката – лично или чрез пълномощник, а не от нотариуса. Можем да Ви съдействаме с документите.
Ток – Енерго-Про: новият собственик сключва договор в 30-дневен срок с документ за собственост и заявление; услугата е безплатна. Вода – ВиК Варна: нужни са копие на нотариалния акт, справка, че няма задължения по старата партида, и платена такса за промяна. Препоръчваме да запишете показанията на водомера и електромера в деня на предаване на имота.
КАКВИ СА РАЗХОДИТЕ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ ВЪВ ВАРНА?
По правило данъците и таксите са за сметка на купувача, освен ако страните се договорят друго. Във Варна основните разходи са около 3,7% от цената.
| Разход | Размер | При цена 100 000 € |
|---|---|---|
| Местен данък при придобиване | 3,0% във Варна (по закон от 0,1% до 3% според общината) | 3 000 € |
| Noter ücreti | по държавна тарифа, + 20% ДДС | около 565 € (471 € + ДДС) |
| Tescil Ofisi'ne kayıt ücreti | 0,1% | 100 € |
| Общо основни разходи | около 3 665 € |
Можете да изчислите точната сума за Вашия имот с нашите калкулатори.
Върху по-високата от двете стойности: цената по сделката или данъчната оценка на имота. Местният данък се плаща преди вписването на нотариалния акт.
Да, в зависимост от сделката: удостоверения (данъчна оценка, скица от кадастъра, удостоверение за тежести), адвокат за правна проверка на имота и договорите (хонорарът се договаря с адвоката), заклет преводач, ако страна по сделката не владее български (цената се договаря с преводача), и комисионна на агенцията – размерът ѝ се договаря индивидуално и се записва предварително в договора за посредничество.
Да. Условията зависят от банката, доходите и гражданството на купувача. Съдействаме при кандидатстването, а като партньор на УниКредит Булбанк нашите клиенти могат да получат преференциални условия. Предварителна сметка можете да направите с нашия ипотечен калкулатор.
Собственикът плаща на общината годишен данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци. Сумите се изчисляват върху данъчната оценка и са много по-ниски от пазарната стойност. Към тях се добавят разходите за етажната собственост или таксата поддръжка в комплекс.
В евро. От 1 януари 2026 г. еврото е официалната валута на България, така че цените, данъците и таксите са в евро. Плащането се извършва по банков път.
МОГАТ ЛИ ЧУЖДЕНЦИ ДА КУПУВАТ ИМОТ В БЪЛГАРИЯ?
Да. Граждани на всяка държава могат да купуват апартаменти и сгради в България, без да имат разрешение за пребиваване. Ограничения има само за земята.
Граждани на ЕС и ЕИП могат да придобиват земя наравно с българските граждани: урегулирани парцели – от 1 януари 2012 г., земеделска и горска земя – от 1 януари 2014 г. Граждани на държави извън ЕС (включително Великобритания след Brexit) не могат да притежават земя на свое име (чл. 22 от Конституцията), освен чрез наследяване по закон.
Най-често чрез българско търговско дружество (например ЕООД), което може да придобива земя. Друг вариант е да се купи само сградата с учредено право на строеж върху земята. Всеки случай изисква консултация с адвокат – ние ще Ви съдействаме с доверен юрист.
Не е задължително. Можете да упълномощите доверено лице с нотариално заверено пълномощно. Ако не владеете български език и присъствате лично, при нотариуса трябва да има заклет преводач.
Покупката на имот сама по себе си не дава разрешение за пребиваване. Гражданите на ЕС могат да живеят в България по силата на свободното движение. За граждани извън ЕС условията са по Закона за чужденците – препоръчваме консултация с юрист.
ИМАТЕ ДРУГ ВЪПРОС?
Свържете се с нашия екип на телефон +359 882 466 609 (Viber и WhatsApp) или на office@bulgaria-estate.com. Bulgaria Estate работи на пазара на недвижими имоти във Варна от 1999 г. и е член на Националното сдружение на недвижимите имоти (НСНИ).