5 самых распространенных ошибок при покупке недвижимости.
Мы платим до того, как нам предварительно одобрили ипотечный кредит, или до того, как мы узнали об условиях кредита
Многие покупатели совершают ошибку, подыскивая себе жилье, прежде чем встретиться с ипотечными кредиторами (банками) и заранее выяснить, одобрят ли им будущий кредит и какую сумму они могут получить. Таким образом, в итоге мы можем получить недвижимость, которую не можем себе позволить, или ее покупка будет напрягать наш личный бюджет до такой степени, что причинит большие неудобства. Не исключена ситуация, когда вы заключаете договор на покупку недвижимости, а банк отказывается финансировать ее, в результате чего продавец расторгает договор и вы оказываетесь в неприятной ситуации, когда теряете первоначальный взнос и остаетесь без недвижимости.
Последствия: мы покупаем недвижимость, которую не можем себе позволить; нам объявляют просрочку платежа, продавец расторгает контракт, и мы остаемся без недвижимости и без первоначального взноса.
Совет: прежде чем влюбиться в великолепную недвижимость своей мечты, убедитесь, что вы получили предварительное одобрение. Попросите дать вам предварительное письменное согласие на сумму, которая может быть предоставлена вам в кредит, прежде чем вы заплатите "первоначальный взнос". Убедитесь, что у вас есть ответы на вопросы, заданные ниже. Прежде чем искать недвижимость, убедитесь, что вы получите хорошие предложения, позаботившись о своей кредитной истории.
Причины ошибки:
1. Мы доверяем устным договоренностям с банком, но позже все меняется
Многие покупатели совершают ошибку, подыскивая и покупая недвижимость до получения предварительного письменного разрешения на максимальную сумму, которую банковское учреждение может выдать вам в качестве ипотечного кредита. Не будет ложью сказать, что в большинстве случаев банковские служащие вводят покупателя в заблуждение, уверяя его, что кредит будет одобрен любой ценой, но сначала нужно найти недвижимость, представить документы и т.д. В действительности, для того чтобы получить конкретное предложение по кредиту на недвижимость, мы должны предоставить банку конкретную информацию (тип, цена недвижимости, условия оплаты и т.д.), которая, для того чтобы предложение было максимально справедливым, должна быть точной. Однако после того, как вы поделитесь определенной информацией с кредитным консультантом или сотрудником банка, они могут установить четкие параметры, сколько они готовы предоставить вам в кредит, в каком размере и на каких условиях. Имейте в виду, что письменное одобрение действительно в течение определенного периода времени. Это письменное одобрение на сумму, которую они могут вам предоставить, а не на конкретную сделку и конкретную недвижимость. Не думайте, что если вы разговаривали с банком всего шесть месяцев назад и получили устное согласие на то, что вам будет предоставлен кредит, то в этом можно не сомневаться. Все постоянно меняется. Попросите у банка письменное обязательство и при необходимости заплатите за него комиссию.
Вам потребуется следующая информация: ваш доход, сколько вы можете вложить собственных средств на покупку (вычет), ценовой диапазон недвижимости, которую вы ищете, сколько вы можете выделить на ежемесячный платеж по кредиту; какой тип недвижимости вы собираетесь приобрести (квартира или дом, склад, коммерческое помещение), на какой стадии строительства (завершенное строительство, greenfield - строящееся), какими платежами вы хотите погашать кредит (аннуитетными, т.е. равными или уменьшающимися), хотите ли вы использовать льготный период (платить меньшие платежи в течение определенного периода времени, но которые покрывают только проценты);
2. Мы не заботимся о получении лучших кредитных предложений.
Когда банк делает предложение, он учитывает вашу кредитоспособность и кредитную историю. Убедитесь, что вы не являетесь для банка "плохим должником". Это означает, что необходимо учитывать следующие важные моменты:
Ваша кредитная история должна быть хорошей - если вы много лет назад брали кредит или были созаемщиком по такому кредиту (понимайте также "быстрый кредит") и не погасили его в срок, в связи с чем банк осудил вас и объявил кредит предоплаченным, ваши данные хранятся в так называемом Центральном кредитном регистре БНБ. Это означает, что банк узнает о вашей плохой кредитной истории при проверке вашего кредитного досье и может отказать вам в выдаче кредита или потребовать дополнительные условия для выдачи кредита - например, дополнительный залог от созаемщика. Условия банка могут оказаться невыгодными - например, предложить более высокую процентную ставку; банк также проверяет, регулярно ли вы выплачиваете взносы, когда берете кредит или покупаете лизинг;
У вас есть доказанный постоянный и достаточный доход, благодаря которому вы сможете регулярно выплачивать долг - банк проверяет, получаете ли вы регулярный доход от работы или от самозанятости; один из онлайн-калькуляторов будет полезен, чтобы получить представление о том, какую дорогую недвижимость вы можете себе позволить относительно вашего чистого дохода и регулярных расходов, которые вы несете каждый месяц; каким бы ни был ваш доход, он не должен превышать определенный процент относительно всех ваших кредитных обязательств; это соотношение составляет При подаче заявки на ипотеку общая сумма кредитных обязательств заявителя не должна превышать 60-65% от его чистого дохода:
Пример:
Одинокая семья с чистым доходом: 1500 BGN
Текущая кредиторская задолженность: 200 лв.
Долг / Доход: 60%
Возможный максимальный взнос по новому кредиту: (1 500 * 60%) - 200 = 700 BGN.
***Если вы ожидаете повышения зарплаты или другого дохода, подавайте заявку на кредит после того, как он будет получен; если у вас нестабильный или недостаточный доход, вам может понадобиться обеспечение дебиторки;
Регулярно выплачиваются взносы на медицинское и социальное страхование - банковские учреждения исходят из того, что вы, регулярно выплачивая ежемесячные обязательства перед казначейством, являетесь фидуциарным должником, который может ответственно относиться к своим периодическим обязательствам; взносы в казну также свидетельствуют о том, что вы действительно работаете по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем; Финансовые учреждения предпочитают выдавать ипотечные кредиты тем заявителям, которые проработали на последнем месте работы не менее двух лет. Они считают, что люди, проработавшие на одном месте более одного года, с гораздо большей вероятностью будут вовремя выплачивать ĸpeĸdits; в последнее время банки предпочитают проводить проверку только за 6 месяцев, но не исключено, что они могут углубить свои запросы; в этой связи важно следить за соблюдением ваших прав на трудоустройство и социальное обеспечение у ваших работодателей - это важно; у вас нет долгов на момент подачи заявки на кредит - как уже упоминалось выше, банк всегда рассматривает соотношение вашего чистого дохода и расходов; если у вас есть долги перед несколькими лицами, ваши шансы на одобрение или хорошие условия резко снижаются; существенные покупки не принимаются, если вы решили приобрести недвижимость. Сюда относятся покупка автомобиля, получение потребительских краткосрочных кредитов, наличие нескольких кредитных карт, оформленных на ваше имя, и т.д. Это значительно снижает вашу кредитную оценку и возможность рассчитывать на ипотечный кредит, если только вы не получаете чрезвычайно высокий доход;
3. Мы требуем котировки только от одного банка для экономии средств и высокого доверия
Не совершайте ошибку, полагаясь на "слово" банка. Встретьтесь как минимум с 3 кредитными организациями и попросите их предоставить вам котировки. Многие потенциальные покупатели пользуются услугами кредитных консультантов, которые в большинстве случаев бесплатны. Запросив несколько предложений, вы сможете получить полное представление о кредитной политике банков и выбрать наиболее выгодное для вас предложение. Кроме того, вы получаете запасной вариант на случай, если банк "откажется" от своего устного обещания предоставить кредит.
Попросите предоставить полную информацию о сборах за подачу заявки на кредит, процентных ставках, способе предоставления средств, документах и т.д. Банки обычно заметно различаются в своей политике установления комиссий, и чтобы быть конкурентоспособными на рынке, они часто освобождают частных лиц от расходов.
Важно знать, что комиссии бывают разовые и периодические; разовые - это плата за рассмотрение документов, за оценку вашей кредитной истории, за рыночную оценку недвижимости, за юридическое заключение, за страхование имущества; периодические - это плата за пакет продуктов и услуг, используемых банком, за обслуживание текущего счета и счета ипотечного кредита;
Следует помнить, что самая низкая процентная ставка НЕ означает лучшее предложение. Поэтому целесообразно сравнить условия как минимум 3 банков и проранжировать их по процентной ставке, комиссиям, условиям страхования, обслуживанию, рекомендациям и т.д. Вы можете использовать порталы сравнения кредитов, чтобы заранее выбрать конкретные банки.
Также очень важно запросить в банке проект кредитного договора, который вы собираетесь заключить, чтобы ознакомиться с его содержанием до дня подписания. Увидеть кредитный договор впервые в день его подписания - грех.
4. Мы неправильно оцениваем важные моменты в кредитном предложении
Когда мы получаем предложение от банка, который будет финансировать покупку недвижимости, мы должны обратить на это внимание:
- Каков максимальный процент финансирования со стороны банка? - Обычно банк предоставляет 85 % от рыночной оценки приобретаемой недвижимости. Следует иметь в виду, что она не всегда соответствует цене, о которой вы договорились с продавцом, и может быть ниже ее. Рыночная оценка составляется лицензированным оценщиком, с которым сотрудничает банк. * Пример: Рыночная стоимость недвижимости по данным оценщика: 100 000 левов. * 85% макс. % финансирования = 85 000 BGN максимальная сумма кредита, т.е. вы должны предоставить 15 000 BGN. Самостоятельный взнос в цену продажи. Однако, если по договоренности с продавцом вы должны заплатить 150 000 BGN, а ваша оценка ниже - 100 000 BGN, вы должны обеспечить самовзнос в размере 65 000 BGN. Существуют банки, которые также могут профинансировать 90 % недвижимости, однако это несет определенные риски.
- Как и на каких условиях банк предоставляет средства - вопрос чрезвычайно важный, так как от него зависит, о чем вы должны договариваться с продавцом; * Пример: условием банка является предоставление кредита траншами, в несколько этапов, а продавец требует полную сумму; банк требует выплачивать суммы непосредственно продавцу банковским переводом, а продавец настаивает на частичной оплате наличными;
- Что такое процентная ставка по кредиту и APR? - Не путайте процентную ставку с конечной стоимостью кредита; часто по кредиту есть дополнительные расходы и комиссии, которые вы должны оплачивать ежемесячно - например, страховка, комиссия за расчеты по кредитному счету, текущий счет и т.д.; APR - гораздо более корректный показатель, поскольку он показывает общую стоимость кредита, выраженную в виде годового процента от суммы кредита.
- Можно ли получить скидку на процентную ставку при определенных критериях? - Обычно это использование продуктов банка - страхование недвижимости, кредитные карты, банковский счет и т.д;
- На какой максимальный срок вам может быть предоставлен ипотечный кредит?
Как правило, чем дольше срок кредита, тем больше процентов вы платите; однако по мере уменьшения срока кредита ежемесячные платежи увеличиваются; разумно подходите к выбору срока кредита; лучше более длительный срок, чем перегружать себя высокими ежемесячными платежами; кроме того, вы всегда можете погасить остаток досрочно без уплаты штрафных процентов; заемщик имеет право частично или полностью погасить основную сумму кредита досрочно. В этом случае он оплачивает комиссию в размере 1% (один процент) от суммы, погашенной досрочно, если погашение производится до истечения 12 месяцев с момента получения кредита. Заемщик не несет ответственности за комиссию за досрочное погашение, если погашение производится после 12 ежемесячных выплат с момента получения кредита.
- Каков ваш ежемесячный платеж с учетом всех расходов - комиссий по кредиту и страховки?
Банк должен предоставить вам проект плана погашения кредита;
- Какой тип ежемесячных выплат мы будем делать - аннуитетные (равные) или убывающие?
Уменьшающиеся рассрочки менее предпочтительны на болгарском рынке, поскольку причиной этого является требование к более высокому доходу заемщика. В случае аннуитетного платежа сумма взносов одинакова на весь период кредитования. Начиная погашение кредита с рассрочки, мы выплачиваем больше процентов, чем основной долг. По мере приближения срока кредита сумма выплачиваемых процентов уменьшается. При уменьшающихся платежах ежемесячные платежи в первые месяцы кредита значительно выше, чем к концу, и это может вызвать трудности с погашением. Однако сумма платежей со временем уменьшается, и проценты, выплачиваемые банку, ниже, так как принцип данного вида оплаты с уменьшающимися платежами заключается в том, чтобы из месяца в месяц выплачивать проценты только на фактически оставшийся долг, тогда как при равных платежах проценты выплачиваются за весь срок кредита.
- Каковы все комиссии, связанные с кредитом?
В определенное время банки публикуют предложения о предоставлении кредитов без дополнительной платы; стандартные комиссии, подлежащие уплате, включают страхование имущества, рыночную оценку, одобрение кредита, снижение ставки; некоторые банки убирают эти комиссии, но обычно это происходит за счет более высокой процентной ставки; лучший способ ознакомиться со всеми расходами и сравнить предложения - это прочитать информационную форму, которую вы получите от каждого банка перед заключением договора;
- Какие документы необходимо предоставить?
Это может быть справка о доходах от работодателя, выписки из НРА о налогах и социальном обеспечении, семейном положении и т.д.; также необходимы документы, касающиеся самой недвижимости; подробно вопрос о необходимых документах для сделок с недвижимостью мы рассмотрели в статье Необходимые документы для сделок с недвижимостью - виды и порядок их выдачи.
- Сколько времени займет процесс утверждения?
Предполагая, что вы получили предварительное одобрение от банка на сумму кредита, который они вам предоставят, и теперь можете начать поиск недвижимости в соответствии с уже установленным бюджетом, следует проверить, сколько времени занимает процесс одобрения кредита на покупку недвижимости, которую вы уже нашли. Это важно для того, чтобы вы были полностью осведомлены при переговорах с продавцом выбранной вами недвижимости. Неправильно платить первоначальный взнос или заключать предварительный договор с продавцом при условии, что продавец обязан выплатить вам 80 % от продажной цены в полном объеме в течение 7 дней после уплаты первоначального взноса / подписания предварительного договора, а банк сообщил вам, что для одобрения требуется 15-дневный срок. Пропуск этого этапа (предварительного информирования) может поставить вас в положение, когда вы не сможете выполнить свои письменные договоренности с продавцом, в результате чего продавец может расторгнуть контракт и удержать задаток.
- Имеет ли значение при определении процента финансирования тип залога - кирпич/панель, фермерский дом, недвижимость для отдыха или участок земли?
Имейте в виду, что если вы покупаете построенную (уже используемую) недвижимость, то рыночная оценка ее будет ниже, поэтому стоимость кредита, выдаваемого банком, уменьшится; кроме того, следует учитывать, что банки по-разному финансируют панельное и кирпичное строительство;
