So vermieten Sie Ihre Immobilie in Varna: Ein umfassender Leitfaden für ausländische Eigentümer (2026)

Der Kauf einer Mietimmobilie in Varna ist der einfache Teil. Die Verwaltung aus dem Ausland heraus bereitet den meisten ausländischen Eigentümern jedoch Schwierigkeiten. Zwischen der Mieterauswahl, einem tropfenden Wasserhahn um 2 Uhr morgens und einer Steuererklärung in einer Sprache, die Sie vielleicht nicht verstehen, kann der Fernbesitz still und leise genau die Rendite untergraben, die die Investition attraktiv gemacht hat. Dieser Leitfaden erklärt genau, wie die Vermietung einer bulgarischen Immobilie für einen ausländischen Eigentümer im Jahr 2026 funktioniert – den rechtlichen Rahmen, realistische Kosten, Steuern und was ein professioneller Verwaltungsdienst tatsächlich für Sie leistet.

Warum sollten Sie Ihre Immobilie in Varna vermieten?

Der Mietmarkt in Varna ist für eine Küstenstadt ungewöhnlich stabil: Die Studentenschaft, ein wachsender IT- und BPO-Sektor sowie der Sommertourismus sorgen gemeinsam dafür, dass die Nachfrage das ganze Jahr über anhält und nicht nur im Juli und August. Gut gelegene Ein- und Zweizimmerwohnungen erzielen in der Regel Bruttoerträge von etwa 5–61 TP3T, wobei möblierte Wohnungen im Stadtzentrum und mit Meerblick das obere Ende dieser Preisspanne bilden. Seit der Einführung des Euro in Bulgarien am 1. Januar 2026 erfolgen Mieteinnahmen, Verträge und Banküberweisungen ausschließlich in Euro – ein Währungsrisiko weniger für im Ausland ansässige Eigentümer.

Langzeit- vs. Kurzzeitvermietung: Kennen Sie den Unterschied

Das bulgarische Recht behandelt die beiden sehr unterschiedlich:

• Langzeitmiete (in der Regel ein Jahr oder länger) unterliegt dem Schuld- und Vertragsgesetz (ZZD). Es ist keine besondere Genehmigung erforderlich, die Mieten werden zwischen Vermieter und Mieter frei ausgehandelt, und es gibt keine Mietpreisbindung. Dies ist die einfachere und pflegeleichtere Variante für einen im Ausland lebenden Eigentümer.
• Kurzzeit-/Ferienvermietung (Aufenthalte von bis zu etwa 30 Tagen, einschließlich Angeboten auf Airbnb oder Booking.com) müssen gemäß dem Tourismusgesetz bei der örtlichen Gemeinde angemeldet werden und können mit einer Kurtaxe sowie Meldepflichten für Gäste verbunden sein. In der Hochsaison lassen sich zwar höhere Einnahmen pro Nacht erzielen, doch ist damit ein weitaus höherer täglicher Betriebsaufwand verbunden – Reinigung, Schlüsselübergabe, Kommunikation mit den Gästen –, was genau der Grund dafür ist, dass eine Selbstverwaltung aus dem Ausland nicht praktikabel ist.

Die meisten ausländischen Eigentümer, die über uns gekauft haben, Aktuelle Angebote Entscheiden Sie sich aus diesem Grund für eine Langzeitmiete: Diese Option läuft, sobald sie einmal richtig eingerichtet ist, praktisch von selbst.

Was es tatsächlich kostet, eine Immobilie aus der Ferne zu vermieten

Budget für Folgendes, zusätzlich zu der jährlichen kommunalen Grundsteuer, die bereits in unserem Kaufberatung:

• Vermittlungsgebühr: eine einmalige Gebühr, die in der Regel etwa die Hälfte der ersten Monatsmiete beträgt und fällig wird, sobald ein geeigneter Mieter vermittelt wurde.
• Laufende Verwaltungsgebühr: in der Regel 8–10% der Monatsmiete für ein Komplettpaket (Mietinkasso, Koordination der Instandhaltungsmaßnahmen, Kommunikation mit den Mietern, regelmäßige Inspektionen).
• Vom Mieter einbehaltene Kaution: in der Regel in Höhe von ein bis zwei Monatsmieten, die am Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt wird und als Sicherheit für Schäden oder ausstehende Nebenkosten dient.
• Wartung und Reparaturen: Die Kosten werden nach Aufwand abgerechnet, idealerweise nach vorheriger Genehmigung bis zu einem vereinbarten Höchstbetrag, damit Sie bei kleineren Reparaturen nicht jedes Mal von im Ausland Ihre Zustimmung erteilen müssen.

Steuern auf Mieteinnahmen für ausländische Eigentümer

Das bulgarische Steuersystem für Mieteinnahmen ist nach EU-Maßstäben einfach, doch die Vorschriften unterscheiden sich je nach Ihrem Steuerwohnsitz:

• In Bulgarien steuerlich ansässige Personen Zunächst wird eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von 20% von der Bruttomiete abgezogen, anschließend werden auf die verbleibenden 80% 10% Steuern gezahlt – was einem effektiven Steuersatz von 8% auf das Bruttoeinkommen entspricht.
• Im Ausland ansässige Eigentümer werden in der Regel pauschal besteuert 10%-Quellensteuersatz auf den Bruttomietbetrag, wobei keine Kostenabzüge möglich sind. Die Steuer ist in der Regel vierteljährlich fällig.
• Eine jährliche Steuererklärung wird bei der Nationalen Steuerbehörde (NRA) eingereicht von 30. April des folgenden Jahres.
• Bulgarien hat Doppelbesteuerungsabkommen mit einer Vielzahl von Ländern – darunter auch Israel –, die verhindern können, dass dieselben Mieteinnahmen doppelt besteuert werden. Ob ein Abkommen Ihre konkrete Steuerlast verringert, hängt von Ihrem Steuerwohnsitz ab; daher sollten Sie dies mit einem Steuerberater abklären.

Dies ist keine Steuerberatung – betrachten Sie diese Informationen als allgemeinen Überblick und lassen Sie Ihre konkrete Situation von einem qualifizierten Steuerberater in Bulgarien und in Ihrem Heimatland prüfen.

So funktioniert professionelles Management – Schritt für Schritt

1. Immobilienbewertung: Der Verwalter begutachtet die Immobilie, berät hinsichtlich der Einrichtung und kleinerer Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermietbarkeit verbessern, und legt auf der Grundlage aktueller Marktdaten aus Varna eine realistische Mietpreisvorstellung fest.
2. Marketing und Mieterauswahl: Einstellung auf lokalen und internationalen Vermietungsportalen, Besichtigungen sowie Bonitäts- und Beschäftigungsüberprüfungen potenzieller Mieter, bevor ein Angebot unterbreitet wird.
3. Vertrag und Anzahlung: Es wird ein Mietvertrag gemäß dem Gesetz über Verpflichtungen und Verträge unterzeichnet, die Kaution wird eingezogen und verwahrt, und die Versorgungsanschlüsse werden gegebenenfalls auf den Namen des Mieters umgemeldet.
4. Laufende Datenerhebung und Berichterstattung: Die Miete wird monatlich eingezogen und an den Eigentümer überwiesen, wobei eine einfache Aufstellung die Einnahmen, etwaige Abzüge und ausstehende Posten ausweist.
5. Wartung und Inspektionen: regelmäßige Überprüfungen der Anlagen und eine zentrale Anlaufstelle für Reparaturen, sodass der Eigentümer nicht um 2 Uhr morgens einen Anruf wegen eines defekten Heizkessels entgegennehmen muss.
6. Unterstützung bei der Steuererklärung: Erstellung der für die jährliche Steuererklärung erforderlichen Unterlagen in Abstimmung mit dem Steuerberater des Eigentümers.

Häufige Fehler ausländischer Vermieter

1. Selbstständige Verwaltung aus dem Ausland neben einem Vollzeitjob. Ein übersehenes Wartungsproblem oder eine verspätete Antwort auf eine Mieteranfrage kostet weitaus mehr an Leerstand und Reputation als eine Verwaltungsgebühr.
2. Verzicht auf einen schriftlichen Mietvertrag. Mündliche Vereinbarungen lassen sich nur schwer durchsetzen; ein ordnungsgemäßer, ZZD-konformer Vertrag schützt beide Seiten.
3. Die Frist für die Abgabe der Steuererklärung ignorieren. Wird die Erklärung zum 30. April nicht eingereicht, fallen Strafen an, die sich durch eine einfache Buchführung vollständig vermeiden lassen.
4. Sich für eine Kurzzeitvermietung entscheiden, ohne sich über den damit verbundenen Arbeitsaufwand im Klaren zu sein. Die Übernachtungspreise in der Hochsaison sehen auf dem Papier zwar attraktiv aus, doch der betriebliche Aufwand – und die Registrierungspflicht gemäß dem Tourismusgesetz – lässt sich aus der Ferne leicht unterschätzen.

Häufig gestellte Fragen

Mit welcher Mietrendite kann ich in Varna realistisch rechnen?

Gut gelegene Ein- und Zweizimmerwohnungen erzielen bei langfristigen Mietverträgen in der Regel Bruttorenditen von etwa 5–6%, wobei Wohnungen in zentraler Lage mit Meerblick und möblierte Wohnungen am oberen Ende der Skala liegen.

Muss ich in Bulgarien sein, um meine Immobilie zu vermieten?

Nein. Mit einem lizenzierten lokalen Verwaltungsdienst kann der gesamte Prozess – Mietersuche, Vertragsabschlüsse, Mietinkasso, Instandhaltung und Steuerunterlagen – abgewickelt werden, ohne dass der Eigentümer nach Bulgarien reisen muss.

Wie werden meine Mieteinnahmen besteuert, wenn ich nicht in Bulgarien wohne?

Nichtansässige Eigentümer werden in der Regel mit einem Pauschalsatz von 10% auf die Bruttomieteinnahmen besteuert, der in der Regel vierteljährlich einbehalten wird; eine jährliche Steuererklärung ist bis zum 30. April abzugeben. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Bulgarien und Ihrem Heimatland kann diese Steuer möglicherweise reduzieren oder ausgleichen.

Was ist der Unterschied zwischen der Verwaltung von Langzeit- und Kurzzeitvermietungen?

Langzeitvermietungen (ein Jahr oder länger) lassen sich einfacher aus der Ferne verwalten und unterliegen keinen besonderen Genehmigungsauflagen. Bei Kurzzeit- bzw. Ferienvermietungen lassen sich zwar höhere Einnahmen pro Nacht erzielen, jedoch ist eine kommunale Registrierung gemäß dem Tourismusgesetz erforderlich und der operative Aufwand ist deutlich höher.

Überlassen Sie es uns – damit Sie sich nicht darum kümmern müssen

Bulgaria Estate hat 2023 eine eigene Abteilung für Immobilienverwaltung gegründet, die sich genau darum kümmert: Mietersuche, Mietinkasso, Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen und Dokumentation für Eigentümer, die im Ausland leben oder einfach keine Zeit dafür haben. Erfahren Sie mehr über unsere Immobilienverwaltungsdienste in Varna, oder beginnen Sie mit unserem aktuellen Verkaufsangebote falls Sie es noch nicht gekauft haben.