So vermieten Sie Ihre Immobilie in Varna: Ein umfassender Leitfaden für ausländische Eigentümer (2026)

Eine Anlageimmobilie in Varna zu kaufen, ist der einfache Teil. Sie von einem anderen Land aus zu verwalten – da kommen die meisten ausländischen Eigentümer ins Stocken. Zwischen der Überprüfung von Mietern, einem tropfenden Wasserhahn um zwei Uhr nachts und einer Steuererklärung, die in einer Sprache eingereicht werden muss, die Sie vielleicht gar nicht lesen können – kann die Fernverwaltung still und leise genau die Rendite zunichte machen, wegen der Sie die Immobilie überhaupt erst gekauft haben. Dieser Leitfaden erklärt genau, wie die Vermietung einer Immobilie in Bulgarien für ausländische Eigentümer im Jahr 2026 funktioniert – den rechtlichen Rahmen, die tatsächlichen Kosten, die Steuern und was genau ein professioneller Verwaltungsdienst für Sie leistet.

Warum sollten Sie Ihre Immobilie in Varna vermieten?

Der Mietmarkt in Varna ist für eine Küstenstadt außergewöhnlich stabil: eine studentische Bevölkerung, ein wachsender Hightech- und Outsourcing-Sektor sowie Sommertourismus – eine Kombination, die das ganze Jahr über für Nachfrage sorgt und nicht nur im Juli und August. 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in guter Lage erzielen in der Regel Bruttorendite von ca. 5%–6%, wobei möblierte Wohnungen im Stadtzentrum und mit Meerblick ganz oben auf der Liste stehen. Seit der Umstellung auf den Euro am 1. Januar 2026 erfolgen Mieteinnahmen, Verträge und Banküberweisungen – alles in Euro –, was für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland ein geringeres Währungsrisiko bedeutet.

Langzeitmiete vs. Kurzzeitmiete: Der Unterschied

Das bulgarische Gesetz behandelt die beiden sehr unterschiedlich:

• Langzeitmiete (in der Regel ein Jahr oder länger) ist im Gesetz über Verbindlichkeiten und Verträge (ZZD) geregelt. Es ist keine besondere Genehmigung erforderlich, die Höhe des Entgelts wird im freien Einvernehmen zwischen den Parteien festgelegt, und es gibt keine Mietpreisbindung. Dies ist der einfachere Weg zur Fernverwaltung.
• Kurzzeitvermietung / Ferienvermietung (Aufenthalte von weniger als ca. 30 Tagen, einschließlich Airbnb und Booking.com) müssen gemäß dem Tourismusgesetz bei der Stadtverwaltung registriert werden und können die Erhebung einer Kurtaxe sowie Meldepflichten für Gäste beinhalten. In der Hochsaison lässt sich damit zwar ein höherer Preis pro Nacht erzielen, doch ist damit ein deutlich höherer laufender Arbeitsaufwand verbunden – Reinigung, Schlüsselübergabe, Kommunikation mit den Gästen –, was genau den Grund dafür darstellt, warum eine Selbstverwaltung aus der Ferne nicht praktikabel ist.

Die meisten ausländischen Eigentümer, die über Derzeit zum Verkauf stehende Immobilien Man entscheidet sich genau aus diesem Grund für eine langfristige Vermietung: Diese Option läuft praktisch von selbst, sobald sie richtig eingerichtet ist.

Wie viel kostet es wirklich, eine Wohnung aus der Ferne zu mieten?

Abgesehen von der jährlichen Grundsteuer, die wir bereits inUnser Einkaufsführer, Zusammenfassung:

• Vermittlungsgebühr für die Vermittlung eines Mieters: Eine einmalige Zahlung, in der Regel in Höhe der Hälfte der Miete des ersten Monats, die fällig wird, sobald ein geeigneter Mieter gefunden wurde.
• Laufende Verwaltungsgebühren: In der Regel 8%–10% der monatlichen Miete Für ein umfassendes Servicepaket (Gebühreneinzug, Koordination der Instandhaltung, Kommunikation mit dem Mieter, regelmäßige Inspektionen).
• Kaution des Mieters: In der Regel entspricht er einer oder zwei Monatsmieten, wird am Ende der Mietdauer zurückgezahlt und dient als Sicherheit für eventuelle Schäden oder ausstehende Rechnungen.
• Wartung und Reparaturen: Verpflichten Sie sich nach Bedarf, vorzugsweise mit einer Vorabgenehmigung bis zu einem vereinbarten Betrag, damit für kleinere Reparaturen nicht jedes Mal Ihre Genehmigung aus der Ferne eingeholt werden muss.

Besteuerung von Mieteinnahmen ausländischer Eigentümer

Das Steuersystem für Mieteinnahmen in Bulgarien ist nach europäischen Maßstäben einfach, doch die Regeln unterscheiden sich je nach Ihrem steuerlichen Wohnsitz:

• Bulgarische Steuerpflichtige Vom Bruttogehalt wird ein pauschaler Spesenfreibetrag von 20% abgezogen, und auf die verbleibenden 80% wird eine Steuer von 10% erhoben – was einem effektiven Steuersatz von 8% des Bruttoeinkommens entspricht.
• Nicht ansässige Eigentümer werden in der Regel mit einem einheitlichen Steuersatz von 10% Quellensteuer auf den Bruttomietbetrag, ohne die Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen. Die Steuer wird in der Regel vierteljährlich gezahlt.
• Die jährliche Steuererklärung ist bei der bulgarischen Steuerbehörde (NRA) bis zum 30. April des darauf folgenden Jahres.
• Bulgarien hat Doppelbesteuerungsabkommen mit einer Vielzahl von Ländern – darunter auch Israel –, die eine Doppelbesteuerung desselben Mieteinkommens verhindern können. Ob das Abkommen Ihre konkrete Steuerlast verringert, hängt von Ihrem Steuerwohnsitzland ab; daher sollten Sie dies mit einem Steuerberater klären.

Dies ist eine allgemeine Übersicht und keine Steuerberatung – bitte lassen Sie Ihre konkrete Situation sowohl in Bulgarien als auch in Israel von einem zugelassenen Steuerberater prüfen.

So funktioniert professionelles Management – Schritt für Schritt

1. Immobilienbewertung: Der Verwalter begutachtet die Immobilie, berät hinsichtlich der Einrichtung und kleiner Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermietbarkeit verbessern, und legt auf der Grundlage aktueller Marktdaten aus Varna eine realistische Miete fest.
2. Vermarktung und Überprüfung der Mieter: Anzeigen auf lokalen und internationalen Vermietungsportalen, Besichtigungen sowie die Überprüfung von Referenzen und der Beschäftigungsverhältnisse potenzieller Mieter vor jedem Angebot.
3. Vertrag und Kaution: Es wird ein Vertrag unterzeichnet, der dem Gesetz über Verbindlichkeiten und Verträge entspricht, die Kaution wird eingezogen und einbehalten, und die Rechnungen werden bei Bedarf auf den Namen des Mieters ausgestellt.
4. Laufende Abrechnung und Berichterstattung: Die Miete wird monatlich eingezogen und an den Eigentümer überwiesen, zusammen mit einem einfachen Bericht, aus dem Einnahmen, Abzüge und offene Posten hervorgehen.
5. Wartung und Inspektionen: Regelmäßige Immobilieninspektionen und ein einziger Ansprechpartner für Reparaturen, damit der Eigentümer nicht um zwei Uhr nachts einen Anruf wegen eines defekten Warmwasserboilers erhält.
6. Unterstützung bei der Steuererklärung: Erstellung der für den Jahresbericht erforderlichen Unterlagen in Abstimmung mit dem Wirtschaftsprüfer des Eigentümers.

Häufig gestellte Fragen

Welche realistische Mietrendite kann man in Varna erwarten?

2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in guter Lage erzielen bei langfristigen Mietverträgen in der Regel eine Bruttorendite von etwa 5%–6%, wobei möblierte Wohnungen im Stadtzentrum und mit Meerblick ganz oben auf der Liste stehen.

Muss ich in Bulgarien sein, um meine Immobilie zu vermieten?

Nein. Mit einem zugelassenen lokalen Verwaltungsdienst kann der gesamte Prozess – die Suche nach Mietern, die Vertragsabwicklung, das Einziehen der Miete, die Instandhaltung und die Steuerdokumentation – abgewickelt werden, ohne dass der Eigentümer nach Bulgarien reisen muss.

Wie wird mein Mieteinkommen besteuert, wenn ich nicht in Bulgarien wohne?

Nichtansässige Eigentümer werden in der Regel mit einem Pauschalsatz von 10% auf die Bruttomieteinnahmen besteuert, wobei die Steuer in der Regel vierteljährlich an der Quelle einbehalten wird und bis zum 30. April eine jährliche Steuererklärung einzureichen ist. Ein Steuerabkommen zwischen Bulgarien und Ihrem Wohnsitzland kann dies möglicherweise reduzieren oder ausgleichen.

Was ist der Unterschied zwischen der Verwaltung von Langzeit- und Kurzzeitmieten?

Langzeitvermietungen (ein Jahr und länger) lassen sich einfacher aus der Ferne verwalten und erfordern keine besondere Genehmigung. Kurzzeit- bzw. Ferienvermietungen können zwar höhere Einnahmen pro Nacht erzielen, erfordern jedoch gemäß dem Tourismusgesetz eine Registrierung bei der Stadtverwaltung und sind mit deutlich mehr Verwaltungsaufwand verbunden.

Überlassen Sie es uns, damit Sie es nicht tun müssen

Bulgaria Estate Genau zu diesem Zweck hat das Unternehmen im Jahr 2023 eine eigene Abteilung für Immobilienverwaltung gegründet: Suche nach Mietern, Einzug der Miete, Koordination von Instandhaltungsarbeiten und Dokumentation für Eigentümer, die im Ausland leben oder einfach keine Zeit haben. Erfahren Sie mehr über Unsere Immobilienverwaltungsdienste in Varna, oder begannen mitDerzeit zum Verkauf stehende Immobilien Falls Sie es noch nicht gekauft haben.