Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien als Ausländer ist einfacher, als die meisten Menschen erwarten — und im Jahr 2026 ist es attraktiver denn je. Am 1. Januar 2026 hat Bulgarien offiziell den Euro eingeführt, wodurch das Währungsrisiko für internationale Käufer entfällt, während die Immobilienpreise an der Schwarzmeerküste weiterhin zu den niedrigsten in der Europäischen Union zählen. Dieser Leitfaden erklärt genau, wer kaufen darf, wie der Ablauf ist, was es kostet und wie man die häufigsten Fehler vermeidet – verfasst von Bulgaria Estate, eine lizenzierte Immobilienagentur, die seit 1999 in Varna tätig ist.
Können Ausländer in Bulgarien Immobilien erwerben?
Ja – jeder Ausländer kann ohne Einschränkungen eine Wohnung in Bulgarien kaufen. Wohnungen, Büros und andere Einheiten in Gebäuden können direkt auf Ihren Namen erworben werden, unabhängig davon, ob Sie aus der EU, dem Vereinigten Königreich, Israel, den USA oder einem anderen Land der Welt stammen.
Der einzige Unterschied betrifft Land:
- Bürger der EU und des EWR können Häuser mit Grundstück sowie Baugrundstücke direkt erwerben, genau wie bulgarische Staatsbürger.
- Nicht-EU-Bürger (z. B. israelische, britische oder amerikanische Käufer) können kein Grundstück in ihrem eigenen Namen erwerben, doch gibt es eine einfache, völlig legale und weit verbreitete Lösung: die Gründung einer bulgarischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (OOD/EOOD), die dann Eigentümerin des Grundstücks ist. Die Registrierung dauert einige Tage und kostet einige hundert Euro.
In der Praxis bedeutet dies, dass ein ausländischer Käufer bereits wenige Wochen nach der ersten Besichtigung eine Wohnung mit Meerblick in Varna erwerben kann.
Schritt für Schritt: Der Kaufprozess im Jahr 2026
1. Legen Sie Ihr Ziel und Ihr Budget fest
Ferienhaus, dauerhafter Wohnsitz oder Mietinvestition? Die Antwort bestimmt den richtigen Standort und die richtige Immobilienart. Aktuelle Angebote ansehen Immobilien zum Verkauf in Varna und Umgebung um sich ein realistisches Bild von den Preisen zu machen.
2. Eigenschaften anzeigen und reservieren
Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, wird ein Reservierungsvereinbarung nimmt es vom Markt, in der Regel gegen eine Kaution von 1.000–2.000 €.
3. Vorvertrag
Im Vorvertrag werden der Preis, der Zahlungsplan und der Fertigstellungstermin festgelegt. In dieser Phase zahlt der Käufer in der Regel 10–30% des Kaufpreises. Ein Anwalt oder Ihre Agentur prüft die Eigentumsunterlagen, recherchiert im Grundbuch nach Belastungen und Hypotheken und bestätigt die Rechte des Verkäufers.
4. Notarielle Urkunde (endgültige Übertragung)
Das Eigentumsrecht in Bulgarien wird durch eine notarielle Urkunde (нотариален акт) vor einem Notar in dem Bezirk unterzeichnet, in dem sich die Immobilie befindet. Der Restbetrag wird beglichen, die Urkunde wird im Grundbuch eingetragen, und Sie werden zum rechtmäßigen Eigentümer – oft noch am selben Tag.
5. Nach dem Kauf
Innerhalb von zwei Monaten müssen Sie die Immobilie bei der örtlichen Gemeinde für die jährliche Grundsteuer anmelden. Die Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser) werden auf Ihren Namen umgemeldet – eine Dienstleistung, die eine gute Agentur für Sie übernimmt.
Wie viel kostet das? Steuern und Gebühren in Euro
Seit der Einführung des Euro in Bulgarien im Januar 2026 werden alle Preise und Gebühren in Euro angegeben. Ungefähre Kosten: 4–6% zusätzlich zum Kaufpreis:
- Kommunale Grunderwerbsteuer: etwa 3% des Preises (variiert leicht je nach Gemeinde; in Varna gelten ~3%).
- Notargebühren: eine geregelte gestaffelte Skala, etwa 0,1–1,51 TP3T mit einer gesetzlichen Obergrenze – in der Regel mehrere hundert bis einige tausend Euro.
- Anmeldegebühr: 0,11 TP3T des Kurses.
- Rechts- bzw. Agenturgebühren: In der Regel 2,5–31 TP3T Vermittlungsprovision; unabhängige rechtliche Prüfung ab ca. 500 €.
- Jährliche Grundsteuer + Müllgebühr: nach EU-Maßstäben eher bescheiden – in der Regel zwischen 100 und 400 Euro pro Jahr für eine Standardwohnung.
Es gibt keine jährliche “Vermögenssteuer” auf Immobilien, und Mieteinnahmen von Privatpersonen werden mit einem Pauschalsatz von 10% besteuert – einer der niedrigsten Sätze in Europa.
Warum 2026 ein gutes Jahr zum Kauf ist
- Einführung des Euro: Der Lev wurde am 1. Januar 2026 an den Euro gekoppelt und durch diesen ersetzt, wodurch das Wechselkursrisiko für europäische Käufer beseitigt und die Abwicklung von Hypotheken und Überweisungen vereinfacht wurde.
- Steigende, aber immer noch erschwingliche Preise: Die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise in Varna lagen Anfang 2026 bei rund 1.900 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von etwa 17% gegenüber dem Vorjahr, was jedoch immer noch nur ein Bruchteil der Preise in vergleichbaren Küstenstädten in Spanien, Italien oder Griechenland ist.
- Niedrige Finanzierungskosten: Die Hypothekenzinsen in Bulgarien gehören weiterhin zu den niedrigsten in der EU und liegen im Bereich von etwa 2,6–4%.
- Hochwertiger Neubau: Moderne, energieeffiziente Gebäude mit Parkplätzen und Meerblick gewinnen schneller an Wert als ältere Immobilien.
Häufige Fehler, die ausländische Käufer vermeiden sollten
- Die rechtliche Prüfung wird übersprungen. Überprüfen Sie stets die Eigentumsgeschichte, etwaige Belastungen und Baugenehmigungen, bevor Sie über die Reservierungsanzahlung hinaus weitere Zahlungen leisten.
- Kauf von “Act 14” ohne Schutz. Der Kauf von Immobilien im Bau in frühen Bauphasen (Gesetz 14) bietet die besten Preise, allerdings muss der Zahlungsplan an die Baufortschrittsmeilensteine gekoppelt sein (Gesetz 15, Gesetz 16).
- Ohne Berücksichtigung der Wartungsgebühr. In bewachten Wohnanlagen wird eine jährliche Instandhaltungsgebühr erhoben – erkundigen Sie sich vor der Unterzeichnung immer nach dem Betrag pro Quadratmeter.
- Tätigkeit ohne eine zugelassene lokale Agentur. Eine lokale, zugelassene Agentur kennt die tatsächlichen Marktpreise, verfügt über geprüfte Bauträger und verhandelt in Ihrem Interesse.
Häufig gestellte Fragen
Benötige ich ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung, um in Bulgarien eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Sie können als Tourist eine Immobilie erwerben. Der Besitz an sich gewährt zwar kein Aufenthaltsrecht, unterstützt jedoch Anträge auf Langzeitvisa und Aufenthaltsgenehmigungen.
Kann ich aus der Ferne kaufen, ohne nach Bulgarien zu reisen?
Ja. Mit einer bei einer bulgarischen Botschaft beglaubigten oder mit einer Apostille versehenen Vollmacht kann die gesamte Transaktion aus der Ferne abgewickelt werden.
Wie lange dauert der Kaufvorgang?
Ein einfacher Kauf einer fertiggestellten Wohnung dauert 2–4 Wochen von der Reservierung bis zur notariellen Beurkundung. Der Kauf einer im Bau befindlichen Wohnung richtet sich nach dem Bauzeitplan.
Ist mein Geld während der Transaktion sicher?
Die Zahlungen erfolgen per Banküberweisung, und viele Käufer nutzen Treuhandvereinbarungen, bei denen der Restbetrag erst nach Eintragung der notariellen Urkunde freigegeben wird.
Wie sieht es mit der Erbschaft aus?
Immobilien in Bulgarien werden regulär vererbt; Ehepartner und direkte Erben zahlen in Bulgarien keine Erbschaftssteuer.
Sind Sie bereit, loszulegen? Sprechen Sie mit einem Experten vor Ort
Bulgaria Estate begleitet internationale Käufer seit 1999 bei jedem Schritt des Kaufprozesses – von der ersten Besichtigung bis zur notariellen Urkunde und darüber hinaus, einschließlich Immobilienverwaltung und Vermietung in Varna. Stöbern Sie in unserem aktuellen Verkaufsangebote oder wenden Sie sich an unser Büro im Zentrum von Varna für eine kostenlose Beratung auf Englisch.
