"За". и "против" совершение сделки по налоговой оценке. В Болгарии совершенно законно заключать сделку купли-продажи недвижимости по ее налоговой оценке, которая всегда ниже рыночной. На самом деле незаконным является ложь о том, что вы продали/купили недвижимость по налоговой оценке, но при этом получили/получаете фактически больше денег. В настоящее время это считается налоговым мошенничеством, и вы попадаете под действие закона, поскольку в большинстве случаев это считается уклонением от уплаты налогов в крупных размерах. Пороговая сумма, при которой это считается уклонением от уплаты налогов в крупном размере, составляет £3000. При нынешних ценах на жилье это действительно в большинстве случаев.
Помимо уклонения от уплаты доходов, законодатель посчитал, что подобное поведение может также привести к неуплате компаниями других видов налогов, таких как налог на прибыль и НДС.
Участники сделок также могут стать уязвимыми для сорсинга, коррупции, отмывания денег, торговли влиянием и т.д.
Самый свежий и широко известный пример в Болгарии - это "Квартирный вопрос" конца правления одной из ведущих партий страны, когда ее видных функционеров обвинили в покупке дорогой и роскошной недвижимости по ценам во много раз ниже рыночных. Даже один из бывших генеральных прокуроров республики был вовлечен в подобную сделку, на этот раз с землей. Многие из тех, кто был замешан в "Квартирном гейте", сами являются юристами, а это значит, что они знают, что в законе есть лазейки, которые могут вывести их "сухими из воды" в случае каких-либо осложнений. И, видимо, они были правы - никто из них не получил своего законного наказания по закону, а это лишение свободы от 1 до 6 лет или штраф до 2000 левов. По крайней мере, об этом не было слышно... Скорее всего, потому что в законах есть и другие лазейки, о которых не все знают и которыми некоторые пользуются. Одна из них находится в Законе об НДС, который позволяет застройщику при определенных обстоятельствах продавать по себестоимости услуги, что в свою очередь в недвижимости может опускаться ниже налоговой оценки.
Важно знать
"Квартиргейт" произошел через 10 лет после того, как в 2011 году в Закон о нотариате и нотариальной деятельности была внесена поправка, согласно которой каждый нотариус должен требовать от обеих сторон сделки подписания заявления о том, что это реальная цена сделки с недвижимостью. Таким образом, часть участников сделок купли-продажи недвижимости по налоговой оценке была введена в еще одну возможную гипотезу преступления, а именно подписание документа с ложным содержанием. Массовая практика заключения сделок с недвижимостью по налоговой оценке связана с экономией сумм, которые для большинства людей небезразличны, поскольку измеряются тысячами левов.
Вот несколько примеров. Если вы должны заплатить полную сумму, сумму муниципального налога, нотариальный сбор и сбор за регистрацию в реестре собственности за двухкомнатную панельную квартиру старой постройки в Софии с приблизительной ценой 100 000 евро, ваши затраты составят около 7200 BGN. Если вы задекларируете 100 000 левов вместо 100 000 евро, то расходы на те же налоги и сборы снизятся примерно до 4000 левов, что опять же совсем не мало. С другой стороны, если налоговая оценка недвижимости составляет 50 000 левов и вы заключаете сделку с налоговой оценкой, то налоги и сборы, подлежащие уплате, составят чуть более 2 000 левов, что вполне приемлемо. В настоящее время существуют онлайн-калькуляторы, позволяющие правильно сориентироваться в причитающихся суммах.
В чем разница между налоговой оценкой и рыночной ценой
Налоговая оценка - это установленный законом минимум, на основании которого рассчитывается плата за нотариальную сделку, а также основа, на которой формируется налог, подлежащий уплате за конкретную недвижимость. В редких случаях, когда цена продажи недвижимости ниже налоговой оценки, нотариальный сбор рассчитывается по более высокой сумме. А рыночная цена - это сумма, по которой реально может быть заключена сделка купли-продажи недвижимости.
Сколько вы зарабатываете, если платите все
Короткий ответ: вы избавляете себя от будущего гнева, проблем и возможного срыва сделки, со значительными потерями для вас. Вот случаи, в которых это может произойти.
Наиболее рискованные ситуации возникают для покупателя недвижимости. Поэтому ему не следует легкомысленно соглашаться на возможное предложение нотариально заверить сделку при налоговой оценке, если таковое предлагается продавцу на условиях разделения расходов на услугу. Одной из самых распространенных угроз являются скрытые кредиторы продавца, которые всплывают позже, а также неоплаченные долги перед налоговыми органами, например. Этих двух обстоятельств достаточно для признания сделки недействительной, когда покупатель может претендовать только на цену, официально /документально/ уплаченную за недвижимость. Таким образом, на практике он может остаться без недвижимости и без значительной части своих сбережений.
Для продавца здесь также есть свои подводные камни. Никогда не знаешь, с кем окажешься, и недобросовестный покупатель может получить деньги, заявленные в документах, и "забыть" заплатить остальное. Таким образом, он будет полностью оформлен, а продавец окажется беспомощным в защите своих прав. В такой ситуации вам не поможет даже нотариус, поскольку он проверяет документацию технически и юридически и требует только платежный документ. Устные договоренности остаются наедине между сторонами сделки.
Оплата наличными также чревата проблемами в будущем. В то время как Европа рассматривает возможность введения запрета на наличные платежи свыше 10 000 евро для всех стран-участниц, в нашей стране лимит по-прежнему составляет 10 000 левов. Штрафы, если вас поймают, начинаются от 25 % и выше. Подумайте, в каком случае вы потеряете больше - если заплатите налоги и сборы, или заплатите с суммы, незаконно уплаченной наличными? Вопрос риторический. И все же подавляющее большинство предпочитает декларировать сделки при налоговой оценке и экономить деньги на налогах и сборах.
Как защитить себя от возможных проблем в сделке по оценке налогов
Если ваше мужество перевешивает реальные угрозы, есть способ хотя бы частично застраховаться от будущих проблем. Одним из таких способов является включение нотариусом в договор купли-продажи неустойки на случай будущих проблем и кредита и/или налоговые обязательства продавцакоторые могут привести к расторжению сделки. Однако имейте в виду, что какие бы штрафные санкции ни были прописаны в вашем договоре, если до этого дойдет, именно суд решит, какие именно штрафные санкции вы должны получить. За ним остается последнее слово. Так что плюньте себе в грудь и сосчитайте до пяти... лет - это срок, по истечении которого возникают любые обязательства, у них есть срок давности.
Появление кредиторов продавца - не единственный случай, который может возникнуть и привести к аннулированию сделки. Проблемы также часто возникают, когда продажа совершается одним из супругов без ведома другого (особенно при смешанных браках). Также возможно появление наследника, не указанного в свидетельстве о праве на наследство. Практика показывает, что ошибка может исходить и от инвестора, и он продает вам недвижимость, которая причиталась в качестве компенсации одному из собственников.
В конечном счете, решение за вами. Но эксперты советуют не рисковать, так как в их практике есть не один негативный пример. Если вы все-таки решили сэкономить несколько тысяч левов, что является серьезным мотивом, по крайней мере, постарайтесь максимально застраховать себя от возможных проблем в будущем, предварительно изучив информацию, доверившись экспертам и включив в договор защитные пункты.
Информация в этой статье не является юридической консультацией, и за обновленной информацией обращайтесь к адвокату.
Автор: realistimo.com
