Die 5 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf.
Wir zahlen, bevor wir eine Vorabgenehmigung für ein Hypothekendarlehen erhalten haben oder bevor wir die Bedingungen des Darlehens kennen
Viele Käufer machen den Fehler, nach einem Eigenheim zu suchen, bevor sie sich mit Hypothekengebern (Banken) getroffen haben, um im Voraus herauszufinden, ob sie für ein künftiges Darlehen zugelassen werden und wie viel sie erhalten können. Auf diese Weise kann es passieren, dass man eine Immobilie erwirbt, die man sich nicht leisten kann oder deren Kauf das persönliche Budget so stark belastet, dass es zu großen Unannehmlichkeiten kommt. Es ist nicht unmöglich, einen Vertrag für eine Immobilie abzuschließen, und die Weigerung der Bank, sie zu finanzieren, führt dazu, dass der Verkäufer den Vertrag kündigt und Sie in die unangenehme Situation bringt, dass Sie die Anzahlung verlieren und ohne Immobilie dastehen.
Die Folgen: Wir kaufen eine Immobilie, die wir uns nicht leisten können; wir geraten in Zahlungsverzug, der Verkäufer kündigt den Vertrag und wir stehen ohne Immobilie und ohne Anzahlung da.
Tipp: Bevor Sie sich in Ihre Traumimmobilie verlieben, sollten Sie eine Vorabgenehmigung einholen. Bitten Sie um eine schriftliche Vorabgenehmigung für den Betrag, der Ihnen geliehen werden kann, bevor Sie eine "Anzahlung" leisten. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Antworten auf die unten gestellten Fragen haben. Bevor Sie sich nach einer Immobilie umsehen, sollten Sie sich um gute Angebote bemühen, indem Sie auf Ihre Kreditwürdigkeit achten.
Die Gründe für den Fehler:
1. Wir vertrauen auf mündliche Vereinbarungen mit der Bank, aber die Dinge ändern sich später
Viele Käufer machen den Fehler, eine Immobilie zu suchen und zu kaufen, bevor sie eine schriftliche Genehmigung für den Höchstbetrag erhalten haben, den ein Bankinstitut als Hypothek gewähren kann. Es ist keine Lüge zu sagen, dass in den meisten Fällen die Bankbeamten den Käufer in die Irre führen, indem sie ihm versichern, dass der Kredit um jeden Preis genehmigt wird, aber die Immobilie erst gefunden werden muss, Dokumente eingereicht werden müssen usw. In Wirklichkeit muss man, um ein konkretes Kreditangebot für eine Immobilie zu erhalten, der Bank bestimmte Informationen (Art, Preis der Immobilie, Zahlungsbedingungen usw.) zur Verfügung stellen, die, damit das Angebot so fair wie möglich ist, genau sein müssen. Sobald Sie dem Kreditberater oder Bankangestellten jedoch bestimmte Informationen mitgeteilt haben, kann er klare Vorgaben machen, wie viel er Ihnen in welcher Höhe und zu welchen Bedingungen leihen würde. Denken Sie daran, dass die schriftliche Genehmigung für einen bestimmten Zeitraum gilt. Es handelt sich um eine schriftliche Genehmigung für den Betrag, den sie Ihnen leihen können, nicht für eine bestimmte Transaktion und eine bestimmte Immobilie. Wenn Sie noch vor sechs Monaten mit Ihrer Bank gesprochen haben und eine mündliche Zusage erhalten haben, dass Sie einen Kredit erhalten werden, sollten Sie nicht glauben, dass dies eine Gewissheit ist. Die Dinge ändern sich ständig. Verlangen Sie eine schriftliche Zusage der Bank und zahlen Sie gegebenenfalls eine Gebühr dafür.
Die Informationen, die Sie benötigen, sind: Ihr Einkommen, wie viel Sie mit Ihren eigenen Mitteln für den Kauf investieren können (abzugsfähig), die Preisspanne der von Ihnen gesuchten Immobilie, wie viel Sie für Ihre monatliche Kreditrate ausgeben können; welche Art von Immobilie Sie zu kaufen beabsichtigen (Wohnung oder Haus, Lagerhaus, Geschäftsräume), in welchem Bauzustand (fertiggestellt, auf der grünen Wiese - im Bau), die Art der Raten, mit denen Sie Ihr Darlehen zurückzahlen möchten (annuitätisch, d. h. gleichmäßig oder abnehmend), ob Sie eine tilgungsfreie Zeit in Anspruch nehmen möchten (Zahlung kleinerer Raten über einen bestimmten Zeitraum, die jedoch nur die Zinsen decken);
2. Es geht uns nicht darum, bessere Kreditangebote zu bekommen.
Wenn die Bank ein Angebot macht, prüft sie Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Kreditgeschichte. Stellen Sie sicher, dass Sie für die Bank kein "schlechter Schuldner" sind. Das bedeutet, dass Sie die folgenden wichtigen Dinge berücksichtigen müssen:
Ihre Kredithistorie sollte gut sein - wenn Sie vor Jahren einen Kredit aufgenommen haben oder Mitschuldner eines solchen Kredits waren (verstehen Sie auch "Schnellkredit") und dieser nicht rechtzeitig zurückgezahlt wurde, weshalb die Bank Sie verurteilt und den Kredit für vorzeitig fällig erklärt hat, werden Ihre Daten in der so genannten Kreditauskunft bei der BNB gespeichert. Das bedeutet, dass die Bank bei der Prüfung Ihrer Kreditakte von Ihrer schlechten Kreditvergangenheit erfährt und möglicherweise die Gewährung eines Kredits ablehnt oder mehr Bedingungen für die Gewährung eines Kredits verlangt - zum Beispiel zusätzliche Sicherheiten von einem Mitschuldner. Die Konditionen der Bank können ungünstig sein - zum Beispiel durch einen höheren Zinssatz; die Bank prüft auch, ob Sie bei der Aufnahme von Krediten oder beim Kauf von Leasingverträgen Ihre Raten regelmäßig zurückzahlen;
Sie verfügen nachweislich über ein beständiges, regelmäßiges und ausreichendes Einkommen, mit dem Sie Ihre Schulden regelmäßig zurückzahlen können - die Bank prüft, ob Sie regelmäßig Einkommen aus einer abhängigen Beschäftigung oder aus einer selbständigen Tätigkeit beziehen; einer der Online-Rechner wäre nützlich, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel teure Immobilie Sie sich im Verhältnis zu Ihrem Nettoeinkommen und den regelmäßigen Ausgaben, die Sie jeden Monat haben, leisten können; wie hoch auch immer Ihr Einkommen ist, es sollte einen bestimmten Prozentsatz im Verhältnis zu all Ihren Kreditverpflichtungen nicht überschreiten; dies ist ein Verhältnis von Die gesamten Kreditverpflichtungen eines Antragstellers dürfen 60-65% seines Nettoeinkommens nicht überschreiten, wenn er eine Hypothek beantragt:
Beispiel:
Alleinstehende Familie mit Nettoeinkommen: 1500 BGN
Kurzfristige Darlehensverbindlichkeiten: 200 BGN
Verschuldung/Einkommen: 60%
Mögliche maximale Rate für ein neues Darlehen: (1 500 * 60%) - 200 = 700 BGN.
***Wenn Sie eine Gehaltserhöhung oder ein anderes Einkommen erwarten, sollten Sie den Kredit nachträglich beantragen; wenn Sie ein unsicheres oder unzureichendes Einkommen haben, müssen Sie möglicherweise einen Schuldner suchen;
Ihre Kranken- und Sozialversicherungsbeiträge werden regelmäßig gezahlt - die Bankinstitute gehen davon aus, dass Sie durch die regelmäßige Zahlung Ihrer monatlichen Verpflichtungen an das Finanzamt ein treuhänderischer Schuldner sind, der mit seinen wiederkehrenden Verpflichtungen verantwortungsvoll umgehen kann; Die Finanzinstitute gewähren Hypothekendarlehen vorzugsweise an Antragsteller, die seit mindestens zwei Jahren an ihrem letzten Arbeitsplatz beschäftigt sind. Sie sind der Ansicht, dass Personen, die länger als ein Jahr in einem Arbeitsverhältnis standen, ihre Schulden eher pünktlich bezahlen; in letzter Zeit gehen die Banken dazu über, nur noch eine sechsmonatige Rückschau zu halten, aber es ist nicht ausgeschlossen, dass sie ihre Nachforschungen vertiefen; in diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Sie Ihre Beschäftigungs- und Sozialversicherungsrechte bei Ihren Arbeitgebern im Auge behalten - es ist wichtig; Sie sind zum Zeitpunkt der Beantragung des Kredits nicht verschuldet - wie bereits erwähnt, prüft die Bank immer das Verhältnis zwischen Nettoeinkommen und Ausgaben; wenn Sie bei mehreren Personen verschuldet sind, verringern sich Ihre Chancen auf eine Bewilligung oder gute Konditionen drastisch; größere Anschaffungen sind nicht förderfähig, wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben. Dazu gehören der Kauf eines Autos, die Aufnahme von kurzfristigen Verbraucherkrediten, mehrere auf Ihren Namen ausgestellte Kreditkarten usw. Dies senkt Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit, eine Hypothek aufzunehmen, erheblich, es sei denn, Sie haben ein extrem hohes Einkommen;
3. Aus Gründen der Kostenersparnis und der hohen Glaubwürdigkeit benötigen wir nur ein Angebot von einer Bank
Machen Sie nicht den Fehler, sich auf das "Wort" einer Bank zu verlassen. Sprechen Sie mit mindestens 3 Kreditinstituten und lassen Sie sich von ihnen Angebote unterbreiten. Viele Kaufinteressenten nehmen die Dienste von Kreditberatern in Anspruch, die in den meisten Fällen kostenlos sind. Wenn Sie mehrere Angebote einholen, erhalten Sie einen umfassenden Einblick in die Kreditvergabepolitik der Banken und haben die Möglichkeit, das für Sie günstigste Angebot auszuwählen. Außerdem erhalten Sie eine Ausweichmöglichkeit für den Fall, dass eine Bank ihr Versprechen, den mündlich zugesagten Kredit zu gewähren, nicht einhält.
Bitten Sie um vollständige Informationen über die Gebühren für die Beantragung eines Kredits, die Zinssätze, die Auszahlungsmethode, die Dokumente usw. Die Banken legen ihre Gebühren in der Regel sehr unterschiedlich fest, und um auf dem Markt wettbewerbsfähig zu sein, befreien sie Einzelpersonen oft von den Kosten.
Es ist wichtig zu wissen, dass es sich im Allgemeinen um einmalige und wiederkehrende Gebühren handelt; einmalige Gebühren sind die Gebühren für die Prüfung von Dokumenten, für die Beurteilung Ihrer Kreditgeschichte, für eine Marktbewertung einer Immobilie, für ein Rechtsgutachten, für eine Sachversicherung; wiederkehrende Gebühren sind die Gebühren für ein Paket von Produkten und Dienstleistungen, die von der Bank genutzt werden, für die Betreuung eines Girokontos und eines Hypothekarkreditkontos;
Sie sollten bedenken, dass der niedrigste Zinssatz NICHT das beste Angebot bedeutet. Es ist daher ratsam, die Konditionen von mindestens 3 Banken zu vergleichen und sie nach Zinssatz, Gebühren, Versicherungsbedingungen, Service, Empfehlungen usw. zu ordnen. Sie können Kreditvergleichsportale nutzen, um bestimmte Banken im Voraus auszuwählen.
Es ist auch sehr wichtig, dass Sie bei der Bank einen Entwurf des Darlehensvertrags anfordern, den Sie abschließen wollen, damit Sie sich vor dem Tag der Unterzeichnung mit dem Inhalt vertraut machen können. Den Darlehensvertrag zum ersten Mal am Tag der Unterzeichnung zu sehen, ist eine Sünde.
4. Wir beurteilen die wichtigen Punkte im Kreditvorschlag nicht richtig
Wenn wir ein Angebot von der Bank erhalten, die den Kauf einer Immobilie finanzieren wird, sollten wir darauf achten:
- Wie hoch ist der maximale Prozentsatz der Finanzierung durch die Bank? - In der Regel gewährt die Bank 85 % des Marktwerts der erworbenen Immobilie. Sie sollten bedenken, dass dieser Wert nicht immer dem Preis entspricht, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, und auch niedriger sein kann. Das Verkehrswertgutachten wird von einem zugelassenen Gutachter erstellt, mit dem die Bank zusammenarbeitet. *Beispiel: Marktwert der Immobilie laut Gutachter: 100 000 BGN. * 85% max. % der Finanzierung = 85 000 BGN maximaler Kreditbetrag, d.h. Sie müssen 15 000 BGN aufbringen. Selbstbeteiligung am Verkaufspreis. Wenn Sie jedoch mit dem Verkäufer vereinbart haben, 150 000 BGN zu zahlen, und Ihre Schätzung niedriger ist - 100 000 BGN -, sollten Sie einen Eigenbeitrag von 65 000 BGN leisten. Es gibt Banken, die auch 90 % der Immobilie finanzieren können, was jedoch mit gewissen Risiken verbunden ist.
- Wie und zu welchen Bedingungen zahlt die Bank die Mittel aus - diese Frage ist äußerst wichtig, da sie davon abhängt, was Sie mit dem Verkäufer aushandeln sollten; *Beispiel: Die Bank will das Darlehen in Tranchen, also in mehreren Etappen, auszahlen, der Verkäufer verlangt den vollen Betrag; die Bank verlangt, die Beträge direkt an den Verkäufer zu überweisen, während der Verkäufer auf einer Teilzahlung in bar besteht;
- Wie hoch sind der Kreditzins und der effektive Jahreszins? - Verwechseln Sie den Zinssatz nicht mit den endgültigen Kosten des Kredits; oft fallen zusätzliche Kosten und Gebühren für den Kredit an, die Sie monatlich zahlen müssen - z. B. Versicherungen, Kreditabwicklungsgebühren, Girokonto usw.; der effektive Jahreszins ist ein viel korrekterer Indikator, da er die Gesamtkosten des Kredits als jährlicher Prozentsatz des Kreditbetrags angibt.
- Ist es möglich, einen Rabatt auf den Zinssatz zu erhalten, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind - in der Regel handelt es sich dabei um die Nutzung von Bankprodukten wie Immobilienversicherungen, Kreditkarten, Bankkonten usw;
- Wie lange kann ein Hypothekendarlehen maximal gewährt werden?
Generell gilt: Je länger die Laufzeit des Kredits, desto mehr Zinsen zahlen Sie; mit abnehmender Laufzeit steigen jedoch die monatlichen Raten; seien Sie bei der Wahl der Laufzeit vernünftig; besser eine längere Laufzeit als eine Überlastung mit hohen monatlichen Gebühren; außerdem können Sie den Saldo jederzeit vorzeitig tilgen, ohne Strafzinsen zahlen zu müssen; der Kreditnehmer hat das Recht, die Kreditsumme teilweise oder vollständig vorzeitig zurückzuzahlen. In diesem Fall zahlt er eine Provision von 1% (ein Prozent) auf den vorzeitig zurückgezahlten Betrag, wenn die Rückzahlung vor Ablauf von 12 Monaten nach Inanspruchnahme des Darlehens erfolgt. Der Darlehensnehmer muss keine Vorfälligkeitsprovision zahlen, wenn die Rückzahlung nach Ablauf von 12 Monatsraten seit der Inanspruchnahme erfolgt.
- Wie hoch ist Ihre monatliche Rate einschließlich aller Kosten - Kreditgebühren und Versicherung?
Die Bank sollte Ihnen einen Entwurf Ihres Rückzahlungsplans aushändigen;
- Welche Art von monatlichen Rückzahlungen werden wir leisten - annuitätisch (gleichmäßig) oder degressiv?
Degressive Raten werden auf dem bulgarischen Markt weniger bevorzugt, da der Grund dafür die Forderung nach einem höheren Einkommen des Kreditnehmers ist. Bei der annuitätischen Zahlung ist die Höhe der Raten für die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Bei Beginn des Tilgungsplans mit den Raten werden mehr Zinsen als Tilgung gezahlt. Die zu zahlenden Zinsen nehmen mit zunehmender Laufzeit des Darlehens ab. Bei degressiven Ratenzahlungen sind die monatlichen Zahlungen in den ersten Monaten des Darlehens deutlich höher als zum Ende hin, was zu Schwierigkeiten bei der Rückzahlung führen kann. Die Höhe der Raten nimmt jedoch im Laufe der Zeit ab, und die an die Bank zu zahlenden Zinsen sind niedriger, da bei dieser Art der Zahlung mit abnehmenden Raten im Prinzip nur die Zinsen für die tatsächliche Restschuld Monat für Monat gezahlt werden, während die Zinsen bei gleich bleibenden Raten über die gesamte Laufzeit des Kredits gezahlt werden.
- Wie hoch sind die mit dem Darlehen verbundenen Gebühren?
Zu bestimmten Zeiten veröffentlichen die Banken Angebote für kostenlose Kredite; die üblichen Gebühren fallen für die Immobilienversicherung, die Marktbewertung, die Kreditgenehmigung und die Inanspruchnahme des Kredits an; einige Banken heben diese Gebühren auf, aber in der Regel geht dies auf Kosten eines höheren Zinssatzes; die beste Möglichkeit, sich mit allen Kosten vertraut zu machen und Angebote zu vergleichen, ist die Lektüre der vorvertraglichen Informationsblätter, die Sie von jeder Bank erhalten;
- Welche Unterlagen müssen Sie einreichen?
Dies können Einkommensbescheinigungen des Arbeitgebers, Bescheinigungen der NRA über gezahlte Steuern und Sozialversicherungsbeiträge, der Familienstand usw. sein; auch Dokumente, die die Immobilie selbst betreffen, sind erforderlich; wir haben die Frage der erforderlichen Dokumente für Immobilientransaktionen in dem Artikel Erforderliche Dokumente für Immobilientransaktionen - Arten und Verfahren für ihre Ausstellung ausführlich erörtert.
- Wie lange wird das Genehmigungsverfahren dauern?
Angenommen, Sie haben von der Bank eine Vorabgenehmigung für die Höhe des Kredits erhalten, den sie Ihnen gewähren würde, und Sie können nun mit der Suche nach einer Immobilie im Rahmen des bereits festgelegten Budgets beginnen; es ist angebracht zu prüfen, wie lange das Genehmigungsverfahren für den Kredit zum Kauf der bereits gefundenen Immobilie dauert. Dies ist wichtig, damit Sie bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer Ihrer Wunschimmobilie gut informiert sind. Es ist nicht richtig, eine Anzahlung zu leisten oder eine Vorabvereinbarung mit dem Verkäufer zu treffen, wenn der Verkäufer Ihnen schuldet, ihm innerhalb von 7 Tagen nach Leistung der Anzahlung/Unterzeichnung der Vorabvereinbarung 80 % des Verkaufspreises in voller Höhe zu zahlen, und die Bank Ihnen mitgeteilt hat, dass für die Genehmigung eine Frist von 15 Tagen erforderlich ist. Wenn Sie diese Phase (Vorabinformation) versäumen, kann dies dazu führen, dass Sie Ihre schriftlichen Vereinbarungen mit dem Verkäufer nicht einhalten können, wodurch der Verkäufer den Vertrag kündigen und die Anzahlung einbehalten kann.
- Spielt die Art der Sicherheit - Backstein/Tafel, Bauernhaus, Ferienimmobilie oder Grundstück - bei der Bestimmung des Finanzierungsanteils eine Rolle?
Denken Sie daran, dass beim Kauf einer bebauten Immobilie (die bereits genutzt wird) der Marktwert niedriger ist und sich daher der Wert des von der Bank gewährten Kredits verringert; außerdem ist zu beachten, dass die Banken den Plattenbau und den Ziegelbau unterschiedlich finanzieren;
