Източник: Investor.bg

Коронавирусната пандемия, която ограничава движението и превръща жилището в дом и офис едновременно, кара немалко хора у нас да обмислят възможността да заменят тесния си апартамент в града с къща с двор на село. Интересът към селските имоти не е нов за родния пазар, но се засилва заради пандемията, a брокери на недвижими имоти очакват тенденцията да се задържи и през следващите години.

„Може да се каже, че селските къщи са хитът на 2020 г. Най-хубавите имоти се разпродадоха много бързо и в някои места вече се усеща недостиг и изчерпване на атрактивните оферти. Годината ще завърши с ръст от около 20% на продажбите на селски къщи“, казва пред Investor.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Тя допълва, че между 2003 и 2007 г. търсенето на селски имоти у нас е движено основно от британски купувачи, но след оттеглянето им през 2007 г. се стига до рязък спад. „Оживлението, което наблюдаваме сега, дава нов тласък на развитието на селските имоти и на селските райони като цяло, което е положителна последица от пандемията. Повечето от тези имоти са с цел сезонно обитаване, както и през уикендите и ваканциите, но част от тях ще станат и постоянен дом на хората, които могат да си позволят да живеят и работят от дистанция“, отбелязва Стойкова.

Данни на Imoti.net сочат, че през последните седмици най-голямо търсене има на къщи за продажба в Банкя. Силен интерес има и към къщи в районите около Пловдив, Варна и Велико Търново. Около София предпочитани са повечето села в радиус до 50 км от града, а около Пловдив и Варна – до около 30 км. Ръст на търсенето се наблюдава и в селата около големи градове, които са на един-два часа път от София, като то се генерира от хора, живеещи в столицата, а не само от жители на тези градове. Причината е, че къщите около София са по-скъпи, а за един час път повече хората могат да намерят много по-изгодни предложения, имотите пък могат да се превърнат в база за пътувания до морето и до други места в страната, сочат наблюдения на брокери.
„Купувачите предпочитат оживени и добре уредени села. Около София най-предпочитани са селата в посока Самоков и Боровец. В Пловдив - селата към Родопите, а в районите на Варна и Бургас атрактивни са селата с лесен достъп до плажовете. Към този списък трябва да се добавят селата в Централния Балкан - около Велико Търново, Габрово, Трявна, Троян, Елена. Допълнителен стимул за интереса към тях идва и от напредъка и обозримия срок за завършване на магистрала Хемус“, казва Полина Стойкова.


Сред основните критерии при избора на къща са добрата транспортна достъпност, наличието на добро интернет покритие, на магазини в близост, както и на алтернативни възможности за транспорт до големия град, ниска престъпност и добра среда.

Според Изабела Клисарска, изпълнителен директор на „Явлена“, още през миналата година млади семейства са се ориентирали към по-спокоен живот извън големите градове, а извънредното положение през първата половина на тази година само е катализирало процесите. „Считаме, че това ще бъде по-продължителна тенденция, включително и заради втората вълна на заразата, която кара хората да искат двор, зеленина и спокойна среда в и около дома“, казва Клисарска.

Търсят се предимно готови къщи с двор, които да се превърнат във втори дом. Интерес има както към имоти за закупуване, така и за наемане, сочат наблюденията на Снежана Стойчева, мениджър на Imoti.net. Според нея има интерес и към имоти, които се предоставят без наем, но срещу поддръжка и грижа за двора и насажденията в него“.

„На преден план започват да излизат и т. нар. „сглобяеми къщи“ – дървени и дори метални“, отбелязва Изабела Клисарска. „Те се налагат на българския пазар благодарение на по-бързите строителни и подготвителни за строителството процеси. Цените им зависят преди всичко от мястото, на което ще бъдат позиционирани, включително дали са част от затворен или полузатворен комплекс, а също и от степента на завършеност, в която се предлагат и евентуалното им пълно обзавеждане и оборудване. Степента на лукс на завършената къща и средата, в която се намира, също дават своето отражение върху цената“, допълва тя.

Какви са цените?

Средната цена на закупените селски къщи през 2020 г. е 41 500 евро, докато през предходните години е била около 20 хил. - 25 хил. евро, като това не отразява нарастване на цените, а реализиране на сделки с по-скъпи имоти, сочат данни на Bulgarian Properties.

Според Полина Стойкова най-голям интерес има към къщи на цени от 20 хил. до 50 хил. евро, които са в добро състояние и могат веднага да бъдат ползвани. Изабела Клисарска казва, че средните цени на къщи около София и другите по-големи градове в страната варират около средната цена на тристаен апартамент на територията на съответния град. „Отклонения могат да се получат в зависимост от степента на завършеност на предлаганите за продажба къщи, наличието на обзавеждане и пълно оборудване, както и от това дали са част от затворено селище с голям асортимент от услуги за обитателите и техните гости. Освен това цената на къща с двор обикновено не надвишава двукратния размер на себестойността на изграждането ѝ“, отбелязва тя.

Вижте още:  80% от сделките с имоти са за напълно завършени жилища

Към момента не се забелязва повишаване на цените на къщите около големите градове. „Твърде дълго нямаше почти никакъв интерес към такива имоти и сега продавачите по-скоро използват ситуацията, за да се освободят от имот, за който не могат да се грижат“, казва Снежана Стойчева. Полина Стойкова също е на мнение, че е рано да се говори за ръст на цените, по-скоро се наблюдава изчерпване на добрите оферти. „Имаме налично търсене във всички ценови сегменти, като през тази година виждаме отчетлив ръст на търсенето и на къщи от най-висок клас“, допълва тя.

Според Весела Евтимова, управител на имотната агенция „Кима“, ценовият диапазон на нови и стари къщи около София е доста широк, като при новите в зависимост от района, броя на етажите и на стаите, големината на двора и годината на строеж цените започват от 180 хил. евро, като най-често са в диапазона между 250 хил. до 400 хил. евро. От 450 хил. евро нагоре започва високият клас строителство.
Цената на старите къщи е по-достъпна за хора с по-ниски доходи, като те търсят имоти на цени между 50 хил. и 130 хил. евро. „Ремонтите на тези къщи по-често се правят от самите купувачи и за по-дълго време. Предлагането обаче е слабо. В близките села до квартал Надежда, например, като Мрамор, Доброславци, Мировяне, Кубратово, Волуяк за стара къща в лошо състояние вече се искат по 80 хил. евро, докато купувачите за този диапазон разполагат с бюджети от около 60 хил. евро“, казва Евтимова.

Кой купува и кой продава?

Купувачите на селски къщи са предимно семейства с деца, както и хора с гъвкави професии, които могат да работят отдалечено. Има и хора, които наближават възрастта за пенсиониране и искат да се изнесат на по-спокойно място след няколко години. За младите хора, които избират живот в къща на село, тя обикновено не е единствен имот и е по-скоро сезонен заради проблемите с транспорта на децата до училища и детски градини, сочат наблюденията на брокерите.

Според Весела Евтимова купувачите на нови къщи със самостоятелни дворове или редови къщи около София са облагодетелствани с избор на квадратури, местоположение, вид отопление и добро кредитиране. „Тези, които избират къщи в затворен комплекс, имат още предимства, свързани с охраната на имотите, забавленията на децата, спортни съоръжения и не на последно място си осигуряват подходяща за тях среда на общуване. Обикновено те са млади, успешно развиващи се кариерно хора, което им позволява по-висок бюджет и повече удобства в имота“, отбелязва тя.

Нейните наблюдения сочат, че купувачите на стари къщи в района на София обикновено са собственици на апартамент в столицата, повечето имат деца, а в някои случаи и родители пенсионери и решават да си осигурят и имот за уикендите, летните месеци или целогодишно. „Те искат да има асфалтиран път около и до къщата, водопровод, защото в някои райони се копаят сонди, постоянно електрозахранване, т.е. токът да не спира с часове и то най-често през зимата, добра интернет връзка, редовно снегопочистване и канализация, което си е химера, както и междуградски транспорт“, казва Евтимова.
Според Изабела Клисарска в началото на годината, при първата вълна на затваряне и изолация, са се наблюдавали и сделки за наеми на извънградски или в близката периферия на града къщи с цел бързо излизане от затворените пространства и отдалечаване от другите хора. „Наемането на къщи остава силно най-вече в добре уредени комплекси, включително курортни, където обитателите имат всички удобства, като наематели са не само българи, но и чужденци. Покупките, особено в селските райони, са предимно за лично ползване, а с инвестиционна цел се купуват отново къщи в затворени селища, които предлагат и управление на имоти. Причината е, че за голяма част от хората рентиерството не е основен предмет на дейност и по-скоро би създало повече затруднения при селските имоти, отколкото ползи“, казва Клисарска.
Продавачите на селски къщи са разнообразни – от наследници на селски имоти през предприемачи, които са ги ремонтирали с цел препродажба, българи, които са заминали да живеят в чужбина, чужденци, които се оттеглят от инвестицията си и продават закупените имоти, и дори къщи за гости, които търсят нови собственици, отбелязва Полина Стойкова.

„В едната си част продавачите са хора, които са купували или строили къщите с цел собствено ползване, но сега са им станали ненужни. От друга страна, не липсват и предприемачи, които „се качват на вълната“ с цел да отговорят на засилилото се през последните месеци и продължаващо търсене. Може да се каже, че в момента е модерно да строиш къщи, защото е търсено и има много проекти на ранен етап на реализация. Бумът предстои“, смята Изабела Клисарска.

Вижте още:  Българските купувачи компенсираха липсата на чужденци на имотния пазар по Черноморието

Весела Евтимова обобщава четири най-често срещани проблема при покупката на селска къща – неуредени сметки по регулацията на парцела, липса на строителни книжа, което налага да се вади удостоверение за търпимост и сделката се забавя, къщата не е нанесена в кадастъра и се налага наемане на геодезист, а след това са необходими още 30 до 40 дни за нанасянето й, много наследници и трудно договаряне на продажната цена.

Според Изабела Клисарска, ако кандидат-купувачите са предварително, внимателно и напълно информирани за процедурите, които предстоят, и в случай, че нямат спешност за бърза покупка, те са склонни да изчакват и в крайна сметка придобиват имота макар и месеци след първоначалните огледи.
Нейните наблюдения сочат, че голяма част от купувачите все още разчитат на банковото финансиране при покупка на селска къща, но повечето от тях имат немалка част от необходимите средства под формата на лични спестявания. Същевременно банките са гъвкави и оперативни при разглеждане и одобряване на подобни кредити при наличие на цялата необходима документация. „Част от купувачите все пак разчитат изцяло на собствени средства, а вече има и търсещи замяна на апартамент в града за къща директно или през две покупко-продажби“, отбелязва Клисарска.
Според Весела Евтимова при старите къщи е по-лесно да се ипотекира друг имот, защото ако има гредоред, най-често на покрива, дори първата плоча да е бетон, банките отказват кредит.

Към момента търсенето, особено на евтини къщи от купувачи с по-ниски доходи, изпреварва предлагането. „Такива къщи почти няма, докато предлагането на имоти от средния клас около София е голямо“, смята Евтимова.
Полина Стойкова казва, че в сегмента на селските къщи има активни малки предприемачи, които са закупили няколко имота, ремонтирали са ги и ги продават. „В много от случаите те продават почти на себестойност, тъй като дълги години липсваше интерес към селските къщи, а основните купувачи чужденци отсъстват от пазара. Може би тепърва ще има ниши за подобни инвестиции, тъй като с нарастването на интереса предлагането намалява, но мисля, че все още е рано да се говори за това“, твърди тя.

Какъв е пазарът около Варна и Велико Търново?

В района на Варна, който според данните на Imoti.net е в топ пет на предпочитаните от купувачите на селски къщи, по-голямо търсене се наблюдава при имотите с по-ниска цена, които изискват голям ремонт. Има и търсене на имоти от висок клас, но купувачите са сравнително по-малко, казва Калоян Михалков от агенцията за недвижими имоти „Живена“.

Най-предпочитани са районите в близост до Варна, които осигуряват уединение от градската среда и в същото време са на малко разстояние от града. Най-търсени са къщите в квартал „Изгрев“, местност „Пчелина“, както и „Траката“, „Акчелар“, „Сотира“ и „Свети Никола“. Що се отнася до селата около Варна, най-предпочитаните са Приселци, Близнаци, Кичево, Куманово, Яребична, Орешак.

Средните цени на къщите за ремонт са между 45 хил. и 65 хил. евро, а готовите за живеене къщи се предлагат на цени между 100 хил. – 130 хил. евро. „Цените се повишават, което е естествен резултат от засиления интерес”, казва Михалков.

Купувачите са предимно хора на средна възраст, които вече са отгледали децата си и могат да обърнат повече внимание на собствените си нужди – спокойствие, тишина, чист въздух и дистанциране от стреса на градската среда. Продавачи са предимно възрастни хора, за които е трудно да живеят на село и предпочитат да бъдат по-близо до децата си.

„Все по-голямото обезлюдяване на българските села лишава голяма част от застаряващото население от елементарни комуникации и средства за обслужване на бита като болници, аптеки, хранителни магазини. Тези продавачи не биха заменили живота си на село с този в града, ако не бяха принудени”, смята Михалков.
Достигането до сделка със селска къща в района на Варна отнема между две седмици и месец и половина, като съответният период зависи от документите, които се изискват за имота. Бюджетът на купувачите варира между 40 хил. и 60 хил. евро, като те разчитат предимно на ипотечни кредити за финансирането на покупките си.

Според Михалков строителните предприемачи във Варна все още нямат нагласата да инвестират в извънградски имоти. „Дългогодишната им практика, насочена основно към проекти в града и установеният им модел на работа вероятно определят липсата на гъвкавост в това отношение. От друга страна, в ситуация като днешната, в която много бизнеси загубиха почва под краката си, може би е естествено всеки да залага на сигурното и да не се впуска в нови проекти с неизвестен резултат“, казва той.

Във Велико Търново интересът към покупки на селски имоти също се повишава, а търсенето е както от купувачи на средна възраст, така и от млади семейства с малки деца. „Вследствие на извънредната ситуация хората усетиха необходимост да търсят места около града, където да са сред природата и да имат възможност за поне малки излети в близост до зеленина. Тази нагласа се запазва и до момента“.

Търсенето основно е на нови къщи или на имоти в добро състояние, тъй като купувачите искат да се нанесат в имота в най-кратки срокове и да ги използват през уикендите или целогодишно. Най-предпочитани са селата в радиус до 15 км от Велико Търново като Беляковец, Леденик, Малки чифлик, Самоводене, Присово, Първомайци, Поликраище.
Данните на Иванов сочат, че цените на къщите в селата на разстояние от пет до десет километра от Велико Търново са между 30 хил. и 80 хил. евро в зависимост от годината им на строителство, състоянието им и обзавеждането. В селата на разстояние над 10 км от Велико Търново цените варират от 10 хил. до 30 хил. евро. Купувачите са предимно млади семейства или на средна възраст, като в повечето случаи са от сфери, които не са засегнати от коронавируса.

Вижте още:  Колко струва да се построи къща?

Хората, които търсят къщи в близките села, са основно от Велико Търново, а купувачите в по-далечните планински села основно са от други градове, като преобладаващите запитвания са от Варна, София и Русе, казва Иванов. Има и българи, които са се завърнали от чужбина и приоритетно търсят имоти в града с цел отдаване под наем или реализиране на доходност. Продавачите са собственици на имоти, които се местят в друг град или доходите им са намалели вследствие на коронавирусната криза.

Според Иванов, ако офертната цена на собствениците е съобразена с пазарните цени, срокът за приключване на сделката е между три и шест месеца в ниския ценови диапазон и между шест месеца и година в по-високия сегмент. Купувачите разчитат основно на лични средства и частичен ипотечен кредит.

COVID ефект или трайна тенденция?

Според брокерите на недвижими имоти интересът към селските къщи не е само краткотрайна мода, породена от коронавируса, а ще се запази и след утихването на пандемията. „Извънредната здравна ситуация промени поведението и начина на живот на хората. Смятам, че те отдават все по-голямо значение на дома, на качеството си на живот, на пространството, което обитават, и затова може би интересът към селските къщи ще се запази“, счита Полина Стойкова.
„Това дава голям шанс да видим и възраждането на по-малките населени места и селски райони и би довело до по-балансирано развитие не само на имотния пазар, но и на икономиката и на страната ни като цяло. Ако опитът се окаже успешен и хората са доволни, можем да очакваме към тях да се присъединят техни роднини, приятели и така постепенно да се създаде един нов активен пазарен сегмент на хора, завръщащи се на село, било то за постоянно или за уикенди и ваканция на чист въздух и по-близо до природата“, допълва тя.
Според Изабела Клисарска интересът към извънградските къщи е подсилен, а не е създаден от пандемията. „Този тренд не е новост за пазара на недвижими имоти в световен мащаб. Там където този пазар е добре развит, да пътуваш до работа или до града от 20 до 50 км не е нещо ново, а е широко разпространено. Пандемията даде тласък това да се случи, развие и възприеме по-бързо като нагласа и от купувачите у нас“, казва тя.

Калоян Михалков счита, че интересът към селските къщи ще се превърне в дългосрочна тенденция и заради презастрояването на градските райони и произтичащите от това липса на паркоместа, пренаселяването, увеличаването на автомобилите, а вследствие и по-големият шум и по-мръсният въздух. Друга причина според него е повишаването на цените на градските имоти и по-малката им жилищна площ.